Zwanzig Jahre Niedergang am Neumarkt — und wer dafür verantwortlich ist

09 Oct, 2026

Wie Osnabrück sechs Hebel gegen den Leerstand in der Hand hielt und keinen einzigen zog

Stand: Oktober 2026

Am 9. Oktober 2026 stand am Osnabrücker Neumarkt ein Hochhaus im Gerüst, dessen Richtfest dreieinhalb Jahre zurücklag. Gegenüber ein Warenhaus, leer seit Oktober 2020, dem die Stadt für 11.000 Euro die Fenster bemalen ließ. Daneben ein Kaufhaus, in dem seit acht Jahren nichts mehr verkauft wird und für das in dieser Zeit fünfmal ein Hotel angekündigt wurde. Und dahinter ein ganzer Block hinter einem bunt bemalten Bauzaun, auf dem seit Dezember 2020 nicht gebaut wird.

Der Leerstand am Neumarkt liegt bei 29 Prozent. Das ist der höchste Wert der Stadt und der einzige, der zwischen 2021 und 2025 gestiegen ist. Im selben Zeitraum hat sich die Johannisstraße von 15 auf 10 Prozent verbessert, die Große Straße von 8 auf 1.

Die übliche Erklärung heißt Onlinehandel. Sie erklärt nicht, warum zwei Straßen weiter alles besser wird.

Die These dieses Textes lautet daher anders: Der Neumarkt ist nicht am Markt gescheitert, sondern an einer Stadtpolitik, die in zwanzig Jahren nie entschieden hat, ob ihr die eigene Mitte mehr wert ist als die Verfügungsfreiheit ihrer Eigentümer. Sie hat diese Frage nicht falsch beantwortet, sie hat sie gar nicht gestellt, und zwar parteiübergreifend.

Sechs Hebel hat eine Kommune gegen gewerblichen Leerstand. Osnabrück hat keinen einzigen davon gegen den Leerstand eingesetzt — das Vorkaufsrecht genau einmal, und zwar für das geplante Einkaufszentrum.

Was dieser Text belegt:

• Bei dem einen Grundstück, bei dem die Stadt als Verkäuferin ein durchsetzbares Rücktrittsrecht hatte, hat sie es nicht ausgeübt — und die Nichtausübung bis heute nicht begründet. In sechzehn Jahrgängen des Ratsinformationssystems kommt das Wort „Rücktrittsrecht" in genau drei Vorlagen vor; keine davon betrifft den Neumarkt. Seit Ablauf jener Frist sind acht Jahre und zehn Monate vergangen. Der Bau ist immer noch eingerüstet.
• Die Innenstadt ist kein Sanierungsgebiet. Deshalb hatte die Stadt kein Vorkaufsrecht, als das Galeria-Gebäude zweimal zum Verkauf stand und seine Eigentümergesellschaft in die Insolvenz ging. Sie hatte keines, weil sie sich nie eines gegeben hat.
• Im Juli 2025 teilte die Verwaltung ihrem eigenen Rat schriftlich mit, Eigentümer erlaubten ihr nicht einmal, Schaufenster zu bekleben. Eine Konsequenz zog sie daraus nicht. In keiner ihrer drei Leerstands-Antworten von 2018, 2022 und 2025 kommt ein einziges Rechtsinstrument vor — nicht als geprüft, nicht als verworfen, überhaupt nicht.
• Als die Stadt einmal den stärksten Hebel des Baugesetzbuchs in der Hand hielt — kein Vertrag, kein Baurecht —, benutzte sie ihn, um ihre eigene Quote für bezahlbaren Wohnraum von 25 Prozent auf 17,5 Prozent der Wohnfläche zu senken, den Energiestandard abzusenken und sich mit 380.000 Euro an den Straßenbaukosten des Investors zu beteiligen.
• Fünf Monate vor der Kommunalwahl lehnte der Rat einen Antrag ab, überhaupt einmal zu prüfen, was mit dem gewerblichen Leerstand zu machen wäre. Abgelehnt wurde er gegen die Stimmen von CDU und FDP/UWG. Gestoppt hat ihn die Mehrheit aus Grüne/Volt, SPD und den übrigen Fraktionen. Die protokollierte Begründung aus der Gruppe Grüne/Volt: „Eigentümerinnen und Eigentümer würden zudem selber darauf achten."

Und eine Annahme, mit der diese Recherche begann, hat sich nicht gehalten: Niemand verdient hier am Warten. Die Eigentümergesellschaft des Galeria-Gebäudes ging 2024 in die Insolvenz. Das macht den Befund nicht milder, sondern schärfer. Denn der Markt hat hier nicht versagt — er hat getan, was er immer tut, und eine Fläche fallen lassen, auf der sich nichts mehr verdienen ließ. Das Versäumnis liegt darin, dass eine Stadt die Zukunft ihrer Mitte zwanzig Jahre lang an nichts anderes gebunden hat als an die private Verwertung — und am Ende nichts in der Hand hielt außer Farbe für die Fenster.

Warum das jetzt zählt. Am 27. September 2026 wurde Katharina Pötter wiedergewählt. Die Amtszeit beträgt künftig acht statt fünf Jahre. Die Partei, die seit 2013 die Verwaltungsspitze stellt, führt den Neumarkt damit bis 2034. Der sichtbare Baubeginn liegt im vierten Quartal 2026 — nach dem Wahltag.

Offenlegung zur Methode

Diese Analyse stützt sich auf Ratsanträge, Verwaltungsantworten, Gerichtsentscheidungen, Förderrichtlinien und Lokalberichterstattung. Vier Vorbemerkungen gehören an den Anfang, nicht in eine Fußnote.

Die NOZ-Fotostrecke zum Neumarkt-Leerstand war der Anlass für mich, diesen Artikel zu schreiben.

Das Ratsinformationssystem ist die Hauptquelle. Das Ratsinformationssystem der Stadt Osnabrück (ALLRIS, osnabrueck.sitzung-online.de) ist öffentlich und im Volltext durchsuchbar. Vorlagen, Beratungsfolgen und Beschlüsse der Jahrgänge 2010 bis 2026 wurden systematisch recherchiert; jede Angabe, die unten eine Vorlagennummer trägt (VO/Jahr/Nummer), stammt von dort und ist dort nachprüfbar.

Zur Quellenlage HASEPOST — eine notwendige Trennung. Ein erheblicher Teil der Tatsachenangaben stammt aus der HASEPOST, weil sie das einzige frei zugängliche Medium ist, das den Vorgang über Jahre durchberichtet hat, und nicht hinter einer Paywall liegt. Zu unterscheiden ist zwischen ihrer Berichterstattung — Daten, Zitate, Verwaltungsantworten, nachprüfbar — und den Kommentaren ihres Herausgebers, dessen publizistische Methode an anderer Stelle auf diesem Blog eigens analysiert wurde. Wo unten Kommentare zitiert werden, sind sie als solche markiert. Sie belegen, dass etwas gesagt wurde, nicht dass es stimmt. Eine Ausnahme ist eigens gekennzeichnet: Die in Teil 1.2 referierte Angabe zur Mandatslage der gutachtenden Kanzlei stammt aus einem Kommentar und ließ sich nicht unabhängig verifizieren. Sie wird dort als das behandelt, was sie ist — eine unbelegte Behauptung, die seit Jahren im Raum steht.

Und eine Ausgangsvermutung hat sich nicht gehalten. Diese Recherche begann ich mit der Annahme, Eigentümer von Leerständen am Neumarkt profitierten vom Warten: steigende Bodenwerte, geringe Kosten, keine Handhabe der Stadt. Diese Annahme ist in einem entscheidenden Punkt falsch. Teil V legt offen, worin, und warum der belegbare Befund politisch schärfer ist als die Vermutung.

Alle Eigentumsangaben beruhen auf Presseberichten, nicht auf Grundbuchauszügen.

Die Frage hinter dem Bauzaun

Im Juli 2026 bemalten rund 25 Kunstschaffende 65 Baumwollbahnen und hängten sie über 220 laufende Meter entlang der Seminarstraße. Die Lokalpresse fasste den Vorgang in eine Überschrift, die den Zustand der Osnabrücker Mitte präziser beschreibt als jede Analyse: „Es wird immer noch nicht gebaut – aber die Johannishöfe haben jetzt einen bunten Bauzaun."

Der Bauzaun markiert die „erste Bauphase" eines Quartiers, das seit Dezember 2020 im Eigentum eines Investors ist und auf dem bis heute nicht gebaut wird. Dreihundert Meter weiter steht seit Januar 2019 ein Hochhaus im Bau, dessen Richtfest 2022 stattfand und das im Mai 2026 noch eingerüstet war. Gegenüber steht ein Warenhaus, das seit Oktober 2020 leer ist, dessen Eigentümergesellschaft 2024 in die Insolvenz ging und dessen Fenster die Stadt 2025 für 11.000 Euro bemalen ließ. Der Leerstand am Neumarkt liegt bei 29 Prozent — dem höchsten Wert der Stadt und dem einzigen, der zwischen 2021 und 2025 gestiegen ist.

Die naheliegende Erklärung heißt Onlinehandel. Sie ist bequem, weil sie niemanden in die Pflicht nimmt, und sie erklärt nicht, warum sich die Johannisstraße im selben Zeitraum von 15 auf 10 Prozent Leerstand verbessert hat und die Große Straße von 8 auf 1.

Die Frage dieser Analyse lautet daher anders. Sie lautet nicht, warum der Einzelhandel am Neumarkt gescheitert ist. Sie lautet: Welche Instrumente hätte die Stadt Osnabrück gehabt, und was ist mit ihnen geschehen?

Die Antwort verlangt drei Schritte. Zuerst die Chronologie — denn der Vorgang ist in der Lokalberichterstattung in Hunderte Einzelmeldungen zerfallen, und in dieser Zersplitterung erscheint jede Verzögerung als Pech. Dann muss geklärt werden, was eine Kommune gegen gewerblichen Leerstand überhaupt unternehmen kann — denn ein erheblicher Teil der Osnabrücker Debatte beruht auf Vorstellungen über Instrumente, die es nicht gibt, und auf Unkenntnis über solche, die es gibt. Erst danach lässt sich prüfen, was Osnabrück getan und was es unterlassen hat. Und wer daran schuld hat, dass der Neumarkt heute so aussieht.

Kurz vorweg: für alle, die noch nicht zwanzig Jahre hier wohnen

Wer erst seit ein paar Jahren in Osnabrück lebt, hat von dem, was hier verhandelt wird, nie etwas anderes gesehen als Bauzäune. Deshalb zuerst die Lage, in einfachen Worten.

Der Platz. Der Neumarkt ist das Scharnier der Osnabrücker Innenstadt. Nördlich davon liegt die Altstadt mit Marktplatz und Rathaus, südlich und westlich der Wallring — die vierspurige Ringstraße auf der Linie der alten Stadtbefestigung —, dahinter der Weg zum Hauptbahnhof. Wer von der einen Hälfte der Innenstadt in die andere will, läuft über den Neumarkt; die meisten Stadtbuslinien fahren über ihn. Er ist kein schöner Platz, er ist ein Verkehrsknoten, auf dem einmal ein Markt war.

Die vier Gebäude, um die es geht. Alle liegen am Platz oder einen Steinwurf entfernt:

• Das ehemalige Galeria-Kaufhof-Gebäude an der Wittekindstraße, 1957 als Kaufhaus Merkur gebaut, seit Oktober 2020 leer. Das ist der graue Klotz mit den abgenommenen Fassadenplatten und den bemalten Fenstern.
• Das ehemalige Sportarena-Gebäude, Neumarkt 3, leer seit Anfang 2018. Darin war zeitweise das „pop up quartier" der Stadt untergebracht.
• Das Johannishöfe-Areal: ein ganzer Block zwischen Neumarkt, Johannisstraße, Seminarstraße und Großer Rosenstraße, 1,54 Hektar, vier leere Häuser — darunter das frühere Hertie-, später Wöhrl-, zuletzt Ypso-Kaufhaus, das sogenannte Kachelhaus an der Ecke und ein stillgelegtes Parkhaus. Das ist der Block hinter dem bunt bemalten Bauzaun.
• Und „Baulos 2", eine städtische Restfläche neben dem H&M-Gebäude, auf der seit 2019 ein Hotel- und Geschäftshaus entsteht, das im Volksmund „Zauberwürfel" heißt und 2026 immer noch eingerüstet ist.

Was dort passieren sollte. Von etwa 2010 bis 2019 plante die Stadt auf dem Johannishöfe-Areal ein großes Einkaufszentrum — in der Lokalpresse meist „das Center" genannt, zeitweise unter dem Projektnamen OSKAR. Daran hing fast alles: die Umgestaltung des Platzes, die Verkehrsführung, die Zukunft der Nachbargrundstücke. 2019 stieg der Investor aus. Seither versucht die Stadt, die Einzelteile ohne das Großprojekt zusammenzubekommen.

Wer handelt. Drei Größen tauchen ständig auf und sind nicht dasselbe: der Rat — das gewählte Stadtparlament, 50 Sitze —, die Verwaltung — der Apparat, der Beschlüsse vorbereitet und umsetzt — und die Oberbürgermeisterin, die beides verbindet und der Verwaltung vorsteht. Dieses Amt stellt seit 2013 durchgehend die CDU: Wolfgang Griesert bis 2021, seither Katharina Pötter. Dazu kommen die privaten Eigentümer der vier Gebäude, die mehrfach gewechselt haben.

Vierzehn Begriffe, die unten vorkommen

Im Rat sitzen neben CDU, SPD, Grünen, FDP, Linken, AfD und Volt auch zwei örtliche Wählergruppen, UWG und BOB, sowie zeitweise die Piraten. Fraktionen schließen sich zu Gruppen zusammen, um Ausschusssitze zu bekommen — daher Bezeichnungen wie „Gruppe Grüne/SPD/Volt" oder „Gruppe FDP/UWG", die im Lauf der Jahre wechseln.

Teil I: Die Chronologie des Stillstands

Diese Chronologie steht am Anfang, weil sie nicht Vorgeschichte ist, sondern Beweismittel. Einzeln gelesen ergeben die Vorgänge der letzten zwanzig Jahre eine Pannenserie: ein Investor, der aussteigt; ein Gericht, das einen Beschluss aufhebt; ein Vertrag, der scheitert; eine Baugrube, die mit Grundwasser volläuft. Nebeneinandergestellt ergeben dieselben Daten ein Muster — und an fast jeder Stelle lag eine Alternative auf dem Tisch, über die entschieden wurde, indem man sie nicht ergriff. Fast jeder Befund der folgenden Teile ist hier schon als Datum enthalten.

1.1. Alles auf eine Karte: das Jahrzehnt des Centers (2010–2021)

Wer eigentlich bauen wollte — und warum ihn niemand ausgesucht hat. Die Kurzfassung, die man in Osnabrück hört, lautet „erst ECE, dann Unibail". Sie ist falsch, und die richtige Fassung erklärt mehr.

ECE, der große Hamburger Einkaufszentren-Entwickler, taucht nur in den frühen 2000er Jahren mit unverbindlichen Vorüberlegungen auf und ist danach aus der Sache heraus. 2010 bringt die Münsteraner CM-Immobilien Ideen ein. Ab 2011/2012 entwickelt die Essener mfi management für immobilien AG das Vorhaben, gemeinsam mit dem Immobilienkaufmann Theodor Bergmann, dem Flächen am Platz gehören. Zwischen 2012 und 2014 kauft sich der französisch-niederländische Konzern Unibail-Rodamco — einer der größten Einkaufszentren-Eigentümer Europas — bei der mfi ein und übernimmt die Aktienmehrheit. Ab 2015 heißt die Gesellschaft Unibail-Rodamco Germany, ab 2018, nach dem Zukauf der australischen Westfield-Gruppe, Unibail-Rodamco-Westfield, kurz URW.

Vier Namen für dasselbe Projekt — und entscheidend ist, wie der Wechsel zustande kam: Osnabrück hat seinen Investor nie ausgesucht. Die Stadt schloss 2014 einen Vertrag mit einer Projektgesellschaft und saß zwei Jahre später, ohne dass darüber je entschieden worden wäre, einem französischen Immobilienriesen gegenüber. Der Partner wechselte durch Firmenkäufe, die vertragliche Bindung der Stadt blieb. So funktioniert die Bindung kommunaler Entwicklung an privates Kapital: Der Partner wechselt, die Bindung bleibt.

• 13. März 2012 — der Eckwerte-Beschluss. Der Rat steckt den Rahmen ab, in dem geplant werden darf: höchstens 18.000 Quadratmeter Verkaufsfläche für Waren, die man selten kauft, dazu 3.500 Quadratmeter für den täglichen Bedarf, höchstens 350 Stellplätze, Wohnungen verpflichtend. Zur Einordnung: 18.000 Quadratmeter Verkaufsfläche sind etwa zweieinhalb Fußballfelder. Angenommen gegen die Stimmen der 16 CDU-Mitglieder.
• 29. Juli 2014 — Satzungsbeschluss Bebauungsplan Nr. 600 „Einkaufszentrum Neumarkt", erneut gegen die CDU. Das OVG-Urteil von 2015 nennt die Projektgröße: 21.500 m² Verkaufsfläche.
• September 2015 — Die Lokalpresse berichtet über die Strategieänderung des neuen Konzerns als Risiko für das Projekt. Die Stadt hält weitere dreieinhalb Jahre an dem Projekt fest.
• 2. März 2017 — Der Handelsforscher Prof. Gerrit Heinemann antwortet bei einem Vortrag in Osnabrück auf die Publikumsfrage, ob er das Center bauen würde: „Nein, ich würde das größte Parkhaus Deutschlands bauen!" Zwei Jahre vor dem Rückzug.
• 22. Juni 2018 — Bauantrag, 98 Leitz-Ordner, 130 Millionen Euro Investitionsvolumen. Kein Ankermieter benannt — also kein großer Mieter, der das Zentrum trägt und ohne den ein Einkaufszentrum dieser Größe nicht funktioniert. Das war das deutlichste Warnzeichen, und es stand im Antrag selbst.
• 14. Juni 2019, 10 Uhr — OB Griesert gibt in einer eilig einberufenen Pressekonferenz das Aus bekannt: „Leider bestätigen sich mit dieser Entscheidung meine frühzeitigen Zweifel an der Realisierung des Centers." Als Schlagzeile zitiert: „Investoren müssen auch investieren."

Was folgte, ist für die Analyse der Machtverhältnisse zentral. URW zog den Bauantrag nicht zurück. Die Verwaltung musste ihn weiterbearbeiten und erteilte am 12. Juni 2020 — ein Jahr nach der Absage — die Baugenehmigung für ein Center, das niemand mehr bauen wollte. Im Oktober 2019 bot der Konzern der Stadt das Areal für 40 Millionen Euro an, bei einem geschätzten Verkehrswert von rund 20 Millionen; der URW-Deutschlandchef ließ wissen, andernfalls könne dort „bis zu zehn Jahre" nichts passieren.

Die Fraktionsvorsitzenden erklärten gemeinsam:

„Wir werden uns nicht erpressen lassen und alles unternehmen, um die hohen Preisvorstellungen von CEO Andreas Hohlmann zu stoppen."

CDU-Fraktionschef Fritz Brickwedde nannte das Auftreten „unfreundlich und arrogant", seine Fraktionskollegin Anette Meyer zu Strohen „unverschämt". Am 5. November 2019 beschloss der Rat, das Verhalten des Konzerns bundesweit publik zu machen und beim Deutschen Städtetag einzubringen. Erst am 21. April 2021 wurde der Durchführungsvertrag förmlich aufgehoben.

Das war der Moment maximaler Klarheit: Ein Konzern hielt eine deutsche Innenstadt als Faustpfand, und alle sahen es. Das Instrument, zu dem die Stadt griff, war eine Pressemitteilung an den Städtetag. Grieserts Bilanzsatz vom 4. Mai 2021 enthält das Eingeständnis beiläufig:

„Auch wenn wir als Stadt die Grundstücke nicht selbst erwerben konnten, bin ich sehr froh, dass nun mit Alexander Lindhorst ein Familienunternehmer … auf die Herausforderungen der Zukunft reagieren möchte."

„Nicht erwerben konnten." Bremen konnte. Hanau konnte. Siehe Teil X.

1.2. Der Verkehr: drei Niederlagen in einem Verfahren

Worum es hier geht, in einem Satz: Die Mehrheit im Rat wollte den Neumarkt autofrei machen — und wählte dafür den straßenrechtlichen Weg. Sie wollte dem Platz also die rechtliche Erlaubnis für Autoverkehr teilweise entziehen, statt ihn baulich umzugestalten. Dieser Weg ist schneller und billiger, und er ging schief.

5. April 2016 beauftragt der Rat die Verwaltung mit dem Teileinziehungsverfahren. Die CDU legt ein Rechtsgutachten von Prof. Dr. Thorsten Koch vor: Eine Fußgängerzone widerspreche dem Bebauungsplan, der die Straße als Verkehrsfläche festsetzt. Die „Regenbogenkoalition" aus SPD, Grünen, FDP, Linken und UWG/Piraten geht darüber hinweg. Die Schlussabstimmung wird auf den 30. August 2016 gelegt — zwölf Tage vor der Kommunalwahl.

30. Mai 2017 beschließt der Rat die Teileinziehung nach § 8 NStrG (nicht die „Entwidmung" — der Unterschied ist erheblich). Oberbürgermeister Griesert hält den eigenen Ratsbeschluss für so zweifelhaft, dass er die Kommunalaufsicht einschaltet — also die Landesbehörde bittet, die Rechtmäßigkeit eines Beschlusses seiner eigenen Stadt zu prüfen. Das ist ein ungewöhnlicher Schritt. Das Innenministerium beanstandet am 28. Juli 2017 nichts. Grieserts Reaktion:

„Obwohl die Kommunalaufsicht auf das wichtigste Argument gar nicht eingegangen ist, dass nämlich zurzeit weder Stadt noch Umweltministerium praktikable Lösungen für das wachsende Schadstoffproblem am Wall und die damit verbundene Belastung für die Anwohner haben, akzeptiere ich selbstverständlich das Ergebnis der Prüfung."

24. Januar 2018 stoppt das OVG Lüneburg (7 ME 110/17, 7 ME 111/17) die Teileinziehung im Eilverfahren. 13. November 2019 hebt das Verwaltungsgericht Osnabrück sie endgültig auf (6 A 243/17, 6 A 258/17, 6 A 263/17). Drei tragende Fehler:

1. Keine überwiegenden Gründe des öffentlichen Wohls. Am Wallring waren Lärm- und Schadstoffgrenzwerte bereits überschritten; betroffen wären dort 2.200 bis 2.600 Anwohner gewesen, am Neumarkt selbst rund 110.
2. Unzulässige Konfliktverlagerung. Keine konkreten, zeitnah umsetzbaren Schutzmaßnahmen festgelegt.
3. Widerspruch zu den Grundzügen der eigenen Planung.

Punkt eins verdient aus meiner Perspektive besondere Aufmerksamkeit, weil er unbequem ist: Es war ein soziales Argument, und die Regenbogenmehrheit hat es übergangen. Die Luft am Wallring war schlechter, die Zahl der Betroffenen zwanzigmal höher, und die Mehrheit beschloss dennoch, den Verkehr dorthin zu verlagern, ohne gleichzeitig Schutz zu organisieren. Das Gericht hat nicht die Verkehrswende gestoppt, sondern ihre Durchführung auf Kosten der Wall-Anwohner. Punkt drei war die Warnung, die seit April 2016 auf dem Tisch lag.

Am 18. Dezember 2019 verzichtete der Verwaltungsausschuss einstimmig auf Rechtsmittel. Bilanz: drei Jahre Rechtsunsicherheit, drei längere Platzsperrungen in vier Jahren (Tunnelrückbau Juni 2014 bis Februar 2016, Kanalbau Juli bis Oktober 2016, Teileinziehung Oktober 2017 bis Februar 2018) und rechtlich weniger als am Anfang. Seit dem 2. Februar 2018 ist der Neumarkt durchgehend für den Kfz-Verkehr gewidmet.

Eine Anmerkung zum Gutachten. Seit Jahren steht in Osnabrück eine Behauptung im Raum, die diese Analyse weder bestätigen noch ausräumen kann. Die HASEPOST schrieb in einem Kommentar vom 28. Juni 2023, das Rechtsgutachten, auf das sich die rechtlichen Zweifel an der Neumarktsperrung stützten, stamme von einer Kanzlei, die auch den Center-Investor vertreten habe. Weder die Kanzlei noch das Mandat sind in einer zugänglichen Quelle dokumentiert, und eine eigene Überprüfung war nicht möglich.

Warum sie trotzdem an diese Stelle gehört: Sie steht seit Juni 2023 öffentlich im Raum, und niemand hat sie aufgegriffen. Kein Ratsmitglied hat nachgefragt, keine Fraktion einen Antrag gestellt, keine Verwaltungsantwort sie erwähnt. Ob sie zutrifft, wäre mit einer einzigen Anfrage zu klären. Dass diese Anfrage in drei Jahren niemand gestellt hat, ist der Befund — und er gehört zu demselben Muster, das Teil VI beschreibt: Wo nach Interessen zu fragen wäre, fragt in Osnabrück niemand.

1.3. Der Preis des „Neumarktfriedens"

27. Juni 2023 fasst der Rat fraktionsübergreifend einen Grundsatzbeschluss: Der Neumarkt wird autofrei, der ÖPNV „teilweise" herausgenommen. Pötter nannte es „einen Neustart für den Neumarkt". Diesmal soll die Autofreiheit baulich hergestellt werden, nicht straßenrechtlich erzwungen. Die CDU stimmte mehrheitlich zu; vier CDU-Ratsmitglieder und Vertreter von BOB dagegen.

Die CDU trug den Beschluss unter Bedingungen mit, und eine davon ist der eigentliche Gegenstand dieses Unterkapitels. Im Beschlusstext heißt es:

„...wird die Leistungsfähigkeit des Walls für den motorisierten Individualverkehr auch im Rahmen der Umsetzung der Maßnahmen zur Erhöhung der Radsicherheit bestmöglich erhalten."

Der autofreie Neumarkt wurde also gegen einen vierspurig bleibenden Wallring getauscht. Dieser Tausch hat einen bezifferbaren Preis: Für „innovative Radverkehrsanlagen" am Wallring lagen 5,75 Millionen Euro Bundesförderung bereit. Weil der Platz für geschützte Radwege fehlte, ging die Förderung verloren. Der ADFC nominierte den Vorgang für die „Rostige Kette 2025".

Für diese Analyse ist das deshalb wesentlich, weil es den „Neustart" in ein anderes Licht rückt. Der fraktionsübergreifende Beschluss, der in der Darstellung der Stadt als Befriedung eines zwanzigjährigen Konflikts erscheint, war ein Tauschgeschäft, dessen Preis an anderer Stelle bezahlt wurde — und zwar bei der Verkehrssicherheit auf einer Strecke, an der nach dem VG-Urteil von 2019 bereits Grenzwerte überschritten waren.

1.4. Die Planung: drei Jahre Streit, sieben Mediationssitzungen

Nach dem Wettbewerb mit Preisgerichtsentscheidung am 2. Dezember 2013 (1. Preis: Lützow 7, Berlin) schloss die Stadt 2015 einen Planungsvertrag mit der ARGE Neumarkt — einer Arbeitsgemeinschaft mehrerer Planungsbüros, die den Platz gemeinsam entwerfen sollten. 2019/2020 stoppte sie die Planung — Streitpunkt war die Dauerhaftigkeit der vorgesehenen Betonoberflächen nach schlechten Erfahrungen am Rosenplatz — und kündigte den Vertrag. Die Kündigung blieb strittig; die Stadt warf der ARGE eine versäumte Frist vor, die ARGE hielt dagegen, ein landschaftsarchitektonisch anspruchsvolles Innenstadtprojekt sei „keine Autobahn".

Es folgte ein Mediationsverfahren vom 25. März 2021 bis 29. August 2022 unter dem früheren Landgerichtspräsidenten Antonius Fahnemann, sieben Sitzungen. Ergebnis, am 27. September 2022 vom Rat beschlossen: Der Vertrag von 2015 gilt weiter, ergänzt um eine technisch alternative Lösung, einen zusätzlichen Leitungstunnel, eine zusätzliche Projektsteuerung und eine neue Honorarregelung.

Zur Begriffsprüfung: Einen „Masterplan Neumarkt" gibt es nicht. Es gibt den Wettbewerb 2013 und den Masterplan Innenstadt (2017–2019, Ratsbeschluss Frühjahr 2019) über rund 450 Hektar. Wer schreibt, ein Grundstück sei „im Zuge des Masterplans Neumarkt" verkauft worden, benennt ein Dokument, das nicht existiert.

1.5. Der Stand: Kosten, Termine, Wahltag

Allein zwischen April und November 2025 stiegen die Kosten um rund sechs Millionen Euro. Kritik im zuständigen Ausschuss: laut Berichterstattung „keine". Vorarbeiten liefen im März 2026, im April wurde eine 100 m² große Musterfläche aus eingefärbtem Ortbeton angelegt, im Mai lief ein Teilnahmewettbewerb zur Vorauswahl der Bauunternehmen. Hauptbaubeginn: viertes Quartal 2026. Fertigstellung: Mitte 2029 beziehungsweise „Weihnachten 2029".

Der Wahltag war der 13. September 2026. Der sichtbare Baubeginn liegt danach. Eine amtliche Begründung für diese Terminlage ließ sich nicht finden; den Zusammenhang stellt bislang nur der Lokaljournalismus her.

Teil II: Das Instrumentarium – Was eine Kommune gegen gewerblichen Leerstand tun kann

Die Chronologie zeigt, was geschehen ist. Sie zeigt nicht, was möglich gewesen wäre. Dafür ist zuerst zu klären, womit eine Kommune in diesem Feld überhaupt arbeiten kann, und die Antwort fällt unbequemer aus, als es der Kritik an Osnabrück gelegen käme.

2.1. Was das Bundesrecht nicht hergibt

Drei verbreitete Annahmen sind falsch, und sie zu korrigieren ist die Voraussetzung jeder ernsthaften Kritik.

Es gibt in Deutschland kein Instrument gegen gewerblichen Leerstand. Das Zweckentfremdungsrecht — in Niedersachsen das ZwEWG, in Hannover und Lüneburg per Satzung angewandt — gilt ausschließlich für Wohnraum. Ladenflächen sind nicht erfasst. Eine bundesweite Leerstandsabgabe existiert nicht. Der Wissenschaftliche Dienst des Bundestages hat 2018 geprüft, ob eine leerstandsbezogene Sonderbelastung möglich wäre, und kam zu dem Ergebnis, dass sie innerhalb des Grundsteuersystems am Grundsatz der Folgerichtigkeit scheitert; eine eigenständige örtliche Aufwandsteuer sei denkbar — das Gutachten untersucht jedoch ausschließlich Wohnimmobilien.

Die Grundsteuer C greift am Neumarkt nicht. Sie ist seit dem 1. Januar 2025 möglich und gilt ausschließlich für unbebaute, baureife Grundstücke. Kein einziges der Neumarkt-Objekte fällt darunter, weil alle bebaut sind. Wer sie als Lösung fordert, hat die Vorschrift nicht gelesen.

Das Baugebot nach § 176 BauGB ist nicht dafür gemacht. Es zielt auf „unbebaute oder geringfügig bebaute Grundstücke" — die Schließung von Baulücken. Auf ein leerstehendes, aber intaktes Kaufhaus ist es nach dem Gesetzeswortlaut nicht zugeschnitten.

2.2. Was es hergibt – und wen es schützt

Hier liegt der eigentlich interessante Befund, und er ist unangenehmer als die Klage über fehlende Instrumente: Die vorhandenen Instrumente des Baugesetzbuchs sind so konstruiert, dass sie sich gegen die Kommune wenden können.

§ 176 Abs. 4 BauGB: Weist der Eigentümer nach, dass ihm die Bebauung wirtschaftlich nicht zuzumuten ist, kann er die Übernahme des Grundstücks durch die Gemeinde verlangen. Wer ein Baugebot erlässt, riskiert, das Problem zu kaufen.

§ 177 BauGB (Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot): Voraussetzung sind „Missstände" oder „Mängel" — bloßer Leerstand ist kein Tatbestand. Und die Kostenregel in Absatz 4 lautet: Was der Eigentümer nicht aus den Erträgen der baulichen Anlage aufbringen kann, muss die Gemeinde erstatten. Bei einem ertraglosen Leerstandsobjekt zahlt also die Stadt.

§ 179 BauGB (Rückbaugebot): Die Rückbaukosten trägt grundsätzlich die Gemeinde, dazu eine angemessene Entschädigung; bei Geschäftsraum darf der Rückbau nur durchgesetzt werden, wenn zumutbarer Ersatzraum verfügbar ist. Auch hier kann der Eigentümer die Übernahme verlangen.

Das ist eine Eigentumsordnung, die den Bestandsschutz privater Verwertung systematisch über das städtebauliche Interesse stellt. Das ist Bundesrecht und nicht der Stadt Osnabrück anzulasten. Es ist aber auch kein Naturgesetz, sondern das Ergebnis gesetzgeberischer Entscheidungen — und es erklärt, warum kommunale Leerstandspolitik in Deutschland strukturell teuer ist: Wer eingreift, zahlt.

Zwei Mechanismen arbeiten zusätzlich für die wartende Eigentümerseite:

Der Grundsteuererlass nach § 33 GrStG. Bei über 50 Prozent Ertragsminderung sind 25 Prozent der Grundsteuer erlassfähig, bei vollständigem Leerstand 50 Prozent. Entscheidend ist eine Rechtsprechungswende: Bis 2007 galt, dass strukturell bedingte Ertragsminderungen keinen Erlass ermöglichen. Der Gemeinsame Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes hob das auf, der Bundesfinanzhof setzte es um (Urteil vom 24.10.2007, II R 5/05): Eine Ertragsminderung führt „auch dann zu einem Grundsteuererlass, wenn sie strukturell bedingt und nicht nur vorübergehender Natur ist." Genau der Fall „Innenstadtlage rechnet sich nicht mehr" ist seit achtzehn Jahren erlassfähig. Voraussetzung: nachweisbare Vermietungsbemühungen zu marktgerechten Konditionen; wer überhöhte Mieten verlangt, bekommt den Erlass nicht.

Der Werbungskostenabzug. Aufwendungen für eine leerstehende Immobilie bleiben abziehbar, solange die Vermietungsabsicht fortbesteht (BFH, 11.12.2012, IX R 15/12).

2.3. Der Kriterienkatalog: sechs Hebel

Trotz allem bleiben einer Kommune sechs Handlungsmöglichkeiten. Sie bilden den Maßstab, an dem Teil III die Osnabrücker Praxis prüft:

1. Förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet (§§ 136 ff. BauGB). Das ist der Schlüssel, weil daran weitere Instrumente hängen. Im Klartext: In einem Sanierungsgebiet darf die Stadt bei jedem Verkauf eines Grundstücks an die Stelle des Käufers treten (Vorkaufsrecht), Verkäufe und Nutzungsänderungen brauchen ihre Zustimmung (Genehmigungsvorbehalt), sie kann einem Käufer statt des Vorkaufs Auflagen abhandeln (Abwendungsvereinbarung), und sie bekommt Landes- und Bundesgeld für Modernisierungen. Ohne diese Festlegung hat sie nichts davon.
2. Leerstandskataster und Monitoring. Ohne Daten keine Politik.
3. Baugebot/Modernisierungsgebot — oder deren glaubhafte Androhung. Der „Praxis-Check Baugebote" des Deutschen Instituts für Urbanistik (2020/2021, im Auftrag des BBSR) kommt zu einem für diese Analyse zentralen Ergebnis: Baugebote seien „bislang selten angewandt", aber „die rechtlichen Voraussetzungen des Baugebots stellen grundsätzlich keine unüberwindbaren Hürden für die Gemeinden dar". Als Hemmnis nennt die Studie ausdrücklich die „politische Zurückhaltung beim Einsatz von Eingriffsinstrumenten", und die Empfehlung des Studienleiters lautet: Häufig genüge es schon, die Baugebotsoption gegenüber Eigentümern zu erwähnen. (Einschränkung: Der Praxis-Check bezieht sich auf Wohnungsbau.)
4. Konzeptvergabe statt Höchstpreisverkauf bei eigenen Grundstücken: Die Stadt verkauft nicht an den, der am meisten bietet, sondern an den mit dem besten Nutzungskonzept — und schreibt Bauverpflichtung, Frist, Vertragsstrafe und ein Rückfallrecht in den Vertrag. Entscheidend ist die Bereitschaft, das auch anzuwenden.
5. Kommunaler Ankauf. Das einzige Instrument, das gegen gewerblichen Leerstand nachweislich wirkt. Es kostet die Stadt Geld, nicht den Eigentümer.
6. Mietzuschussprogramme zur Wiederbelegung — in zwei Varianten, deren Unterschied ordnungspolitisch erheblich ist (siehe Teil X).

Teil III: Die Anwendung – Osnabrück, Hebel für Hebel

3.1. Sanierungsgebiet: für die eigene Mitte nie festgelegt

Die Osnabrücker Innenstadt, der Neumarkt und die Johannisstraße sind kein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet. Osnabrück hat solche Gebiete für Gartlage-Süd, das Quartier Rosenplatz, den Schinkel, das Nette-Quartier und die Lotter Straße. Für die Innenstadt nicht.

Das ist keine Formalie, sondern der folgenreichste Einzelbefund dieser Analyse. Ohne förmliches Sanierungsgebiet greifen das gesetzliche Vorkaufsrecht, die Genehmigungsvorbehalte nach §§ 144/145 BauGB und Abwendungsvereinbarungen nicht, und Modernisierungsgebote sind nicht förderfähig. Es ist genau das Instrumentarium, mit dem Kommunen in Problemquartieren überhaupt mitreden.

Und dann stand das Galeria-Gebäude zweimal zum Verkauf, und die Stadt hatte kein Vorkaufsrecht — weil sie sich keines gegeben hatte. Eine Prüfung dieser Option ist nicht dokumentiert.

Geprüft wurde die städtische Übersichtsseite zur Stadterneuerung und zusätzlich das Ratsinformationssystem: Eine Volltextrecherche über die Jahrgänge 2010 bis 2026 ergibt zum Stichwort „Sanierungsgebiet" 336 Vorlagen; die ranghöchsten betreffen ausnahmslos Schinkel, Gartlage-Süd, Quartier Rosenplatz und das Quartier Lotter Straße/Ernst-Sievers-Straße. Eine Vorlage zu einem Sanierungsgebiet Innenstadt oder Neumarkt fand ich nicht.

3.2. Baugebot: nie erlassen, nie angedroht

Auf eine Anfrage der Grünen-Ratsfraktion antwortete die Verwaltung am 30. April 2019 wörtlich:

„Da bislang keine Baugebote erlassen wurden, fanden auch keine Erörterungsgespräche statt."

Begründung: „die Hürden und der Aufwand für die Umsetzung sind sehr hoch", die Umsetzung sei „extrem aufwändig" bei unsicheren Erfolgsaussichten.

Stellt man diese Antwort neben den Befund des Difu — keine unüberwindbaren Hürden, oft genügt die Erwähnung der Option —, dann beschreibt die Verwaltung nicht die Rechtslage, sondern ihre eigene Zurückhaltung. Die Hürde ist nicht das Gesetz, die Hürde ist die Vorstellung, dass man es nicht benutzt.

Diese Anfrage betraf Wohnbaugrundstücke, nicht die Innenstadt. Ein Beleg, dass ein Baugebot für ein Neumarkt-Objekt je geprüft wurde, fand sich nicht — was nicht derselbe Satz ist wie „es wurde nie geprüft".

3.3. Leerstandskataster: dreimal gefragt, nie geführt

Die Geschichte des Osnabrücker Leerstandsmanagements lässt sich an drei Verwaltungsantworten erzählen. Sie liegen sieben Jahre auseinander und haben dieselbe Struktur.

2018. Auf einen Antrag der SPD-Fraktion (VO/2018/2216) berichtet die Verwaltung dem Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt am 18. Oktober 2018 über „Leerstand- und Baulückenmanagement für Osnabrück" (VO/2018/2957). Zum 1. September 2018 hat eine Kontaktstelle Wohnraum die Arbeit aufgenommen, Baulücken sind in einem Bauflächenkataster erfasst und anonymisiert veröffentlicht, die Leerstandsquote wird mit 2,9 Prozent beziffert.

Das ist ein Instrument. Nur nicht für dieses Problem: Die Vorlage handelt durchgehend von Wohnraum. Gewerbe- und Ladenleerstand kommt in ihr nicht vor — kein Satz, keine Zahl, keine Zuständigkeit. Die Stadt baute 2018 ein Leerstandsmanagement auf und ließ die Innenstadt darin aus.

2022. Auf die Anfrage „Leerstandsmanagement in Osnabrück" der Gruppe Grüne/SPD/Volt (VO/2022/0577) antwortet die Verwaltung im März 2022 (VO/2022/0577-01):

„eine monatsgenaue und einheitliche Erfassung von Leerständen im Bereich der Geschäftsimmobilien wird bei der Stadt Osnabrück nicht durchgeführt."

Und:

„Ein aktives Management kann an dieser Stelle jedoch nicht geleistet werden."

Erhebungen erfolgen „nur anlassbezogen". Als Problembereiche benannt: Theater-Passage sowie Neumarkt/Johannisstraße. Zuständig sind drei Stellen — Stadtverwaltung, Marketing Osnabrück GmbH, Wirtschaftsförderung Osnabrück. Ein Kataster mit Meldemöglichkeit war zu diesem Zeitpunkt geplant.

2025. Die Gruppe FDP/UWG fragt erneut, diesmal mit Namen: Sportarena, Galeria Kaufhof, Baulos 2, Telekomgebäude, Prelleshop, Leysieffer, Haus Tenge, Ahoi, Contigo (VO/2025/4525). Die Antwort der Verwaltung, dem Rat am 1. Juli 2025 vorgelegt (VO/2025/4525-01), nennt zuerst Zahlen: 68 leerstehende Erdgeschossflächen, Leerstandsquote 9 Prozent, seit 2023 konstant. Dann beschreibt sie, woran die Arbeit scheitert:

„Die Ansprache von Immobilieneigentümern gestaltet sich in vielen Fällen schwierig. Häufig sind die Eigentümer nicht vor Ort ansässig oder es handelt sich um große Immobiliengesellschaften, bei denen eine persönliche Bindung zur Stadt fehlt. Dies erschwert die Kommunikation erheblich – Rückmeldungen bleiben oft aus, Gesprächsanfragen werden nicht beantwortet und eine konstruktive Zusammenarbeit kommt nicht zustande."

Und, auf die Frage, was die Stadt denn unternehme:

„Selbst einfache Maßnahmen wie die Beklebung von Schaufenstern zur optischen Aufwertung werden teilweise untersagt – prominente Beispiele hierfür sind die ehemalige Sportarena oder der frühere Prelle-Shop."

Dieser Satz ist der Kern der Sache, und er stammt nicht aus dieser Analyse, sondern aus der Feder der Verwaltung. Eine Stadt teilt ihrem eigenen Rat mit, dass Eigentümer ihr nicht einmal erlauben, Schaufenster zu bekleben — und zieht daraus keine Konsequenz. Was die Antwort stattdessen aufzählt, sind Pop-up-Nutzungen auf kleineren Flächen: Prelle-Shop, Mint & Zimt, Theaterpassage, Beauty Bar, die frühere Esprit-Fläche, eine Bio-Pommes-Manufaktur. Wo die Eigentümer mitmachen, gelingt Zwischennutzung. Wo sie es nicht tun, endet die Stadt bei der Feststellung, dass sie es nicht tun.

Nebenbei enthält dieselbe Antwort eine Auskunft, die anderswo gefehlt hat: Für das Galeria-Gebäude sei „in kurzer Zeit eine Baugenehmigung erteilt" worden, „die bekanntermaßen nicht ausgenutzt wurde".

Bemerkenswert ist, was in allen drei Antworten fehlt: Baugebot, Modernisierungsgebot, Vorkaufsrecht, Sanierungsgebiet, kommunaler Ankauf und Grundsteuer C kommen nicht vor. Nicht als geprüft und verworfen. Nicht als ungeeignet. Sie kommen als Kategorie nicht vor — 2018 nicht, 2022 nicht, 2025 nicht. Das Wort „Leerstandskataster" findet sich in sechzehn Jahrgängen des Ratsinformationssystems in einer einzigen Vorlage: einem Änderungsantrag der FDP-Fraktion/UWG vom November 2021 (VO/2021/0059-02). Also in einem Oppositionsantrag, nicht in einer Maßnahme der Verwaltung.

3.4. Vorkaufsrecht: einmal eingesetzt – für das Einkaufszentrum

Das Vorkaufsrecht hat Osnabrück am Neumarkt eingesetzt. Einmal. 2013 beschloss der Rat eine Vorkaufsrechtssatzung — eine Satzung also, die der Stadt in einem festgelegten Gebiet das Recht gibt, bei jedem Grundstücksverkauf selbst einzusteigen. Nicht für die Innenstadt allerdings, sondern für das Plangebiet des geplanten Einkaufszentrums, also zur Absicherung des Centerprojekts.

Das OVG Lüneburg erklärte sie am 9. Juni 2015 (Az. 1 KN 69/14) für unwirksam. Aus den Leitsätzen:

„§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ermöglicht der Gemeinde keine Feinsteuerung der Bodennutzung, die sie mit den Instrumenten des Städtebaurechts nicht erreichen kann bzw. nicht erreichen will."

Die Stadt wollte über das Vorkaufsrecht nachsteuern, was sie im Bebauungsplan nicht geregelt hatte. Das Gericht ließ das nicht zu.

Der Befund dieses Unterkapitels ist nicht, dass Osnabrück bei Grundstücken nie zugegriffen hätte. Er ist, dass es einmal zugegriffen hat — für ein privates Mall-Projekt, nicht gegen den Leerstand.

3.5. Grundsteuer C: geprüft, abgelehnt, ohnehin ungeeignet

Ein Ratsantrag der Gruppe Grüne/SPD/Volt vom 28. Juni 2022 („Bauland-Aktivierung und Eindämmung der Boden-Spekulation – Prüfung der Möglichkeiten einer Grundsteuer C") wurde am 5. Juli 2022 mehrheitlich angenommen — gegen die Stimmen von CDU, BOB und FDP/UWG. Die Verwaltung ermittelte 3.954 unbebaute Baugrundstücke im Baulandkataster und schätzte die tatsächliche Zahl bebaubarer Flurstücke auf 4.000 bis 7.000; der Personalaufwand sei „derzeit nicht abzusehen". Die CDU-Fraktion warnte im Oktober 2023 vor einem „bürokratischen Desaster".

Die Hebesatzsatzung vom 3. Dezember 2024 — das ist die Satzung, mit der eine Stadt jährlich festlegt, wie hoch sie die Grundsteuer ansetzt — kennt eine Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Flächen (Hebesatz 350 Prozent) und eine Grundsteuer B für alle übrigen Grundstücke (545 Prozent). Eine Grundsteuer C wurde nicht festgesetzt.

Für den Neumarkt wäre sie, wie in 2.1 gezeigt, ohnehin wirkungslos geblieben. Der Vorgang ist trotzdem aussagekräftig: Er zeigt, welche Mehrheiten bereit sind, die Eigentumsfrage auch nur zu prüfen.

3.6. Kommunaler Ankauf: dreimal möglich, nie dokumentiert versucht

Das ehemalige Galeria-Kaufhof-Gebäude an der Wittekindstraße 23 stand zwischen Oktober 2020 und April 2026 zweimal zum Verkauf, und seine Eigentümergesellschaft ging einmal in die Insolvenz. Drei Gelegenheiten in fünfeinhalb Jahren. Ein städtischer Ankaufsversuch ist in dieser Zeit nicht dokumentiert.

Gefordert wurde er, und zwar mehrfach und aus verschiedenen Richtungen:

• Gruppe FDP/UWG, 4. März 2024: Ablehnung des Zehn-Punkte-Programms als unzureichend, stattdessen Abriss des Wöhrl-Parkhauses, vollständige Sanierung der Johannisstraße und „Ankauf leerstehender Immobilien" durch die Stadt.
• Gruppe Grüne/SPD/Volt, 27. Februar 2024: die Stadt solle sich stärker engagieren, „ob im Zwischenerwerb oder gemeinsam mit privaten Partner:innen" (Zwischenerwerb heißt: Die Stadt kauft, ordnet und verkauft weiter) — und zwar mit dem Satz: „Am schlimmsten wäre es, wenn das Objekt aus Spekulationsgründen jahrelang leer stände."
• Osnabrücker Rundschau, Kommentar vom 6. März 2024: „Gebt das ‚Osnabrücker Ding' den Osnabrücker*innen!"
• FDP, 25. September 2019, Robert Seidler: „Als letztes Mittel darf auch eine Enteignung kein Tabuthema mehr sein."

Die Forderung lag also zwei Jahre vor dem Verkauf auf dem Tisch, mehrfach, fraktionsübergreifend. Was fehlte, war ihre Aufnahme durch die Verwaltungsspitze.

Zwischenbilanz Teil III

Sechs Hebel nennt der Katalog in 2.3, und keiner davon wurde gegen den Leerstand eingesetzt: Sanierungsgebiet nie festgelegt. Kataster nicht geführt. Baugebot nie erlassen, nie angedroht. Konzeptvergabe mit durchsetzbarer Bauverpflichtung — dazu Teil IV, wo die Stadt das Recht hatte und nicht anwandte. Ankauf dreimal möglich, nie dokumentiert versucht. Mietzuschussmodell nie geprüft (dazu Teil X).

Dazu zwei Instrumente, die Osnabrück von sich aus in die Hand nahm. Das Vorkaufsrecht wurde genau einmal eingesetzt — für das Centerprojekt. Die Grundsteuer C wurde geprüft, abgelehnt, und hätte am Neumarkt ohnehin nicht gegriffen.

Beim Sanierungsgebiet ist die Rechtslage schwierig, beim Ankauf ist der Weg teuer. Beim Kataster ist beides nicht der Fall — es kostet eine Personalstelle. Und bei dem Hebel, den Teil IV behandelt, gab es überhaupt keine rechtliche Hürde, weil die Stadt selbst Vertragspartnerin war.

Teil IV: Zwei Verträge – wenn die Stadt selbst Vertragspartnerin ist

4.1. Der Vertrag, die Frist und das nicht ausgeübte Rücktrittsrecht

Nach dem Rückbau des Neumarkttunnels wurde neben dem H&M-Gebäude eine städtische Fläche frei: „Baulos 2" — das Grundstück, auf dem heute der eingerüstete Bau steht, den die Stadt den „Zauberwürfel" nennt. Die Stadt Osnabrück verkaufte sie an den aus Osnabrück stammenden, in Hamburg ansässigen Immobilienkaufmann Dr. Theodor Bergmann, über die Admetus – T.E.B. Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG. Grundstücksübernahme nach eigener Angabe 2015.

Der Kaufvertrag war nicht schlecht gemacht. Er enthielt:

• eine Frist zum 31. Juli 2017 — läge bis dahin keine Baugenehmigung vor, hätten beide Vertragsparteien ein Rücktrittsrecht;
• eine Kaufpreiszahlungsfrist zum 18. Juli 2018;
• eine Pflicht zur Vorlage eines aktualisierten Bauzeitenplans.

Ein Verwaltungspapier hatte die Lokalpolitik vorsorglich darauf hingewiesen, dass bei Fristablauf beide Seiten zurücktreten könnten.

Die Frist verstrich ergebnislos. Der Bauantrag vom November 2016 war unvollständig; Überbaurechte für Untergeschosse unter öffentlichem Straßenraum waren ungeklärt; Nachweise zu Brandschutz, Statik und Stellplätzen fehlten; der Kaufpreis war nicht gezahlt. Auf die Frage, ob er sein Rücktrittsrecht ausüben wolle, antwortete der Käufer im August 2017 mit „Nein" — er plante einen Nachtrag zum Kaufvertrag und glaubte nicht an einen Rücktritt der Stadt.

Die Stadt trat nicht zurück. Eine öffentliche Begründung dafür existiert nach dem Ergebnis dieser Recherche nicht: keine Pressemitteilung, keine Äußerung des Oberbürgermeisters, keine zugängliche Ratsvorlage.

Dies ist der entscheidende Punkt der gesamten Analyse, und er verdient eine präzise Formulierung. Der Vorwurf lautet nicht, die Stadt habe keine Instrumente gehabt. Er lautet: Bei dem einen Grundstück, bei dem sie als Verkäuferin über ein durchsetzbares Vertragsrecht verfügte, hat sie es nicht ausgeübt und die Nichtausübung nicht begründet.

Die weitere Chronologie: Baubeginn Januar 2019. Richtfest am 16. September 2022, „nach über 1.300 Tagen Bauphase", Ziel damals Fertigstellung im 2. Quartal 2023. Baustillstand 2020, die Baugrube lief mit Grundwasser voll. Neues Ziel Mai 2025: 3. Quartal 2025. Dann Februar 2026, dann März, dann Mai. Stand 5. Mai 2026: eingerüstet, kein Eröffnungstermin. Gerechnet ab Ablauf jener Frist im Juli 2017 sind das acht Jahre und zehn Monate.

Das Hotelkonzept wechselte unterdessen von einem NYCE-Hotel der Centro Hotel Group — so noch beim Richtfest kommuniziert — zu einer Eigenmarke des Bauherrn. Die Ladeneinheiten wurden von sechs auf maximal vier mit zusammen rund 1.200 m² reduziert; als Grund nennt der Bauherr ausdrücklich die jahrelange Unsicherheit über Neumarkt-Umgestaltung, Busverkehrsneuordnung und Waffen- und Alkoholverbotszone. Ende Januar 2026 waren zwei Mietverträge unterschrieben.

Damit schließt sich ein Kreis, der für die Gesamtanalyse wichtig ist: Die politische Unentschiedenheit über den Platz erschwert die Vermietung der Häuser am Platz, was den Bau verzögert, was den Platz unfertig hält. Der Stillstand reproduziert sich selbst.

4.2. Die Auskunftsverweigerung

Was anstelle einer Begründung existiert, ist die Antwort der Stadt auf Nachfrage vom 29. Juni 2020:

„Zu den privatrechtlichen Regelungen und Vertragsdetails wird die Stadt Osnabrück keine Auskunft erteilen."

Im selben Vorgang teilte die Verwaltung dem Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt schriftlich mit:

„Eine aktualisierte Zeitplanung ist nach privatrechtlichen Verträgen zwischen Bauherrn und Stadt geschuldet, wurde aber auch nach mehrmaliger schriftlicher Aufforderung bis zum heutigen Tag (15.06.2020) nicht vorgelegt."

Liegt inzwischen eine vor? „Nein." Wie geht man vor?

„Die Stadt Osnabrück ist an der Fertigstellung des prominent gelegenen Gebäudes interessiert. Daher wird gemeinsam mit dem Bauherrn nach Lösungen gesucht."

Und zum Nachbargrundstück, dem ehemaligen Sportarena-Gebäude: Bauantrag gestellt? „Nein." Städtischer Anspruch auf Bauantragstellung? „Nein."

Die Formulierung „gemeinsam mit dem Bauherrn nach Lösungen gesucht" ist die Sprache einer Bittstellerin, nicht die einer Vertragspartnerin mit durchsetzbarem Anspruch. Privatrechtlich war die Vertragsform. Öffentlich waren das Grundstück, der Verkäufer und das Interesse.

4.3. Der zweite Vertrag: Johannishöfe, und was die Stadt dabei aufgab

Beim Baulos 2 war die Stadt Verkäuferin und machte ihr Recht nicht geltend. Acht Jahre später steht derselbe Verwaltungsapparat demselben Problem noch einmal gegenüber, diesmal in der stärkeren Rolle. Beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 651 „südlich Neumarkt" — den Johannishöfen — kann der Satzungsbeschluss nach § 12 BauGB gar nicht ergehen, bevor sich der Vorhabenträger vertraglich verpflichtet hat, das Vorhaben innerhalb einer bestimmten Frist zu verwirklichen. Die Stadt sitzt hier nicht aus Entgegenkommen am Tisch. Sie sitzt dort, weil ohne ihre Unterschrift kein Baurecht entsteht.

Der Durchführungsvertrag wurde dem Rat am 1. Juli 2025 vorgelegt (VO/2025/4334) und ungeändert beschlossen. Die Vorlage ist ungewöhnlich offen, und genau das macht sie zum aufschlussreichsten Dokument dieser Analyse: Sie listet selbst auf, an welchen Stellen der Vertrag von dem abweicht, was der Rat zuvor beschlossen hatte.

„Auf Basis der für das Verfahren geltenden Regelungen zum Baulandmanagement wäre eine Quote von 25% zu erfüllen. In Abstimmung mit dem Vorhabenträger sollte diese Quote auf 20% reduziert werden."

Gemeint ist die Osnabrücker Regel, dass bei größeren Wohnbauvorhaben ein fester Anteil der Wohnungen bezahlbar sein muss — das „Baulandmanagement". Die Quote für diesen Anteil sinkt hier von 25 auf 20 Prozent. Begründet wird das damit, „dass eine weitergehende Bindung aus wirtschaftlichen Gründen für dieses spezielle Bauvorhaben nicht ermöglicht werden kann". Was als Erfüllung dieser 20 Prozent gilt, steht zwei Sätze weiter: ausschließlich gefördertes studentisches Wohnen, rund 130 Wohneinheiten, „ca. 17,5% der geplanten Wohnfläche" — und angerechnet wird zusätzlich ein Gebäude, das gar nicht im Vorhabengebiet liegt, die Johannisstraße 70, ohnehin im Eigentum des Vorhabenträgers.

Drei Schritte, ein Ergebnis: Aus 25 Prozent werden 17,5 Prozent der Wohnfläche, in einer einzigen Wohnform, teilweise erfüllt durch Bestand außerhalb des Plangebiets.

Dasselbe Muster beim Energiestandard. Statt des städtischen Regelniveaus genügt der Effizienzhaus-55-Standard, sofern keine Bundesförderung beantragt wird — ein Haus also, das 45 Prozent weniger Energie braucht als der gesetzliche Referenzbau, statt der sonst geforderten 60 Prozent. Begründung wörtlich: „wirtschaftlich nicht mehr tragfähige bautechnische Ansprüche".

Und schließlich die Richtung des Geldes. Der Vorhabenträger baut die angrenzenden Straßenflächen in eigenem Auftrag um — die Stadt beteiligt sich daran mit pauschal 380.000 Euro netto, rund der Hälfte der Kosten. Im Haushalt sind dafür 455.000 Euro eingeplant, und zwar für das Jahr 2030; die Vorlage vermerkt ausdrücklich, dass die Mittel noch nicht bereitstehen, sondern erst in der Haushaltsplanung berücksichtigt werden müssen. Dazu 25.025 Euro Folgekosten im Jahr.

Man halte das neben die Vorstellung, eine Stadt setze privaten Investoren Leitplanken. Die Stadt hatte hier den stärksten Hebel, den das Baugesetzbuch einer Kommune gibt: kein Vertrag, kein Baurecht. Sie hat ihn benutzt — um ihre eigenen Standards an drei Stellen abzusenken und sich mit einem sechsstelligen Betrag an den Kosten des Vorhabenträgers zu beteiligen. Die Begründung ist jedes Mal dieselbe, und es ist jedes Mal die des Gegenübers: wirtschaftlich nicht darstellbar. Dass diese Behauptung unabhängig geprüft worden wäre, lässt die Vorlage nicht erkennen.

Dazu passt, wie der Rat drei Jahre zuvor seine eigene Rolle definiert hatte. Am 15. März 2022 beauftragte er die Verwaltung (VO/2022/0539-01),

„mit der Lindhorst-Gruppe, die die Johannishöfe am Neumarkt entwickeln, Gespräche fortzuführen mit dem Ziel, die Erteilung der Baugenehmigung maximal zu beschleunigen und so zeitnah wie möglich einen Abriss und einen Baubeginn zu ermöglichen".

Das Bauleitplanverfahren wurde daraufhin in „Priorität 1" eingeordnet, es gab vierwöchige Abstimmungsrunden mit Vorhabenträger, Architektur- und Planungsbüro. Zum Abriss, den der Rat ausdrücklich beschleunigen wollte, teilte die Verwaltung im Mai 2022 mit (VO/2022/0657):

„Ein vorzeitiger Abriss, der von einer Neubautätigkeit losgelöst ist, wird seitens des Vorhabenträgers nicht angestrebt."

Der Rat beschließt ein Ziel. Der Vorhabenträger strebt es nicht an. Die Verwaltung berichtet das. Damit ist der Vorgang erledigt. Das ist, in vier Sätzen, die Antwort auf die Frage, wer hier wen führt.

Eine Einschränkung gehört dazu. Der Durchführungsvertrag liegt dem Ratsinformationssystem als Anlage bei, aber geschwärzt — „aus Gründen des Datenschutzes", wie die Vorlage schreibt. Die entscheidende Zahl, die Frist der Durchführungsverpflichtung, geht aus der Vorlage selbst nicht hervor. Sie zu kennen wäre der nächste Rechercheschritt, denn an ihr hängt alles Weitere. Eine Frist, die niemand kennt, kann niemand überwachen — und das ist exakt der Zustand, der beim Baulos 2 acht Jahre lang gehalten hat.

4.4. Das Muster: ein Seitenblick auf den Radentscheid

Dieser Vorgang ließe sich als Einzelfall abtun — als eine unglückliche Entscheidung in einem komplizierten Verfahren. Dagegen spricht, dass dasselbe Muster an einem völlig anderen Gegenstand dokumentiert ist.

Beim blockierten Radentscheid endete ein formelles Auskunftsersuchen an die Oberbürgermeisterin vom 26. September 2024 ohne jede inhaltliche Antwort; der anfragende Bürger sah sich am 10. Dezember 2024 zu einer Untätigkeitsklage beim Verwaltungsgericht Osnabrück gezwungen. Der Rat nahm diesen Vorgang lediglich „zur Kenntnis".

Zwei verschiedene Sachverhalte, dieselbe Reaktionsform: Eine Frage nach der Umsetzung eigener Beschlüsse oder eigener Verträge wird nicht beantwortet, sondern ausgesessen. Und in beiden Fällen ist auch der Rat, der die Beschlüsse gefasst hat, nicht die Instanz, die ihre Umsetzung erzwingt.

Hinzu kommt eine dritte Beobachtung, und sie ist präziser als die übliche Transparenzklage. Das Ratsinformationssystem der Stadt ist öffentlich und gut geführt: Jede Vorlage, jede Beratungsfolge, jeder Beschluss ist dort nachlesbar, Jahrgang für Jahrgang. An Transparenz über das, was in den Gremien geschieht, fehlt es nicht. Sie endet exakt dort, wo die Verwaltung einem privaten Vertragspartner gegenübersteht. Eine Volltextrecherche über die Jahrgänge 2010 bis 2026 findet das Wort „Rücktrittsrecht" in genau drei Vorlagen — keine davon betrifft den Neumarkt. Die Käufergesellschaft des Baulos 2 kommt in keiner einzigen öffentlichen Vorlage vor. Der Beschluss ist öffentlich. Seine Nichtdurchsetzung ist es nicht.

Teil V: Die Eigentumsfrage, ehrlich gerechnet

Dieser Teil korrigiert eine Vermutung, mit der diese Recherche begann — und von der ich annehme, dass sie unter Leserinnen und Lesern dieses Blogs verbreitet ist.

Eine Vorbemerkung, damit daraus kein Missverständnis wird: Korrigiert wird hier eine Tatsachenannahme, keine Haltung. Das Problem ist nicht, dass die Eigentümer am Neumarkt gerade schlecht verdienen. Das Problem ist, dass über die Nutzung der Mitte einer Stadt überhaupt danach entschieden wird, ob sich dort etwas verdienen lässt.

5.1. „Die Grundstücke werden immer mehr wert" – halb richtig

Die Annahme lautet: Kapital hält zentrale Flächen vom Markt zurück, wartet auf Wertsteigerung, kassiert ab. Am Neumarkt trägt sie nicht, und wer sie dennoch vorbringt, verliert die Debatte an der erstbesten Zwischenfrage.

Die Bodenwerte steigen. Geschäftshausgrundstücke in Osnabrück lagen zum Stichtag 1. Januar 2024 bei durchschnittlich 2.950 Euro pro Quadratmeter, laut Quelle ein Anstieg um 25,5 Prozent (der Vergleichszeitraum wird nicht genannt — beim Gutachterausschuss zu verifizieren). Wohnbauland in guter Lage stieg von 298 Euro/m² (2001) auf 780 Euro/m² (2023) — rund 160 Prozent. Der Bodenrichtwert-Durchschnitt der Innenstadt fiel allerdings von 907 Euro/m² (2021) auf 817 (2023) und erholte sich auf 850.

Der Gebäudewert fällt. Der vdp-Immobilienpreisindex weist für Einzelhandelsimmobilien im vierten Quartal 2023 ein Minus von 9,0 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal aus. Eine PwC-Studie vom Oktober 2024 nennt für Warenhaus-Immobilien im ersten Quartal 2024 einen Einbruch des Investitionsvolumens um 98 Prozent. Der Marktanteil der Warenhäuser am deutschen Einzelhandelsumsatz sank von 15 Prozent (1970) auf 1,6 Prozent (2022).

Und der härteste Gegenbeleg steht am Platz selbst: Die Eigentümergesellschaft des Galeria-Gebäudes, die Imvest-Tochter Home Osnabrück, ging im März 2024 in die Insolvenz. Das Objekt wurde im April 2026 aus der Insolvenzmasse verkauft.

Dort verdient niemand am Warten. Dort steht ein Objekt, bei dem die Rechnung nicht mehr aufgeht: steigender Bodenwert, aber Abriss- und Entsorgungskosten, die den Gebäuderestwert übersteigen. (Dies ist eine naheliegende Erklärung für das Auseinanderlaufen beider Werte, keine Quellenaussage — als Hypothese gekennzeichnet.)

5.2. „Leerstand kostet nichts" – als Mechanismus belegt, im Einzelfall unbekannt

Dieser Teil der Annahme trägt, aber anders als gedacht. Die in 2.2 beschriebenen Mechanismen — § 33 GrStG und Werbungskostenabzug — existieren und sind seit 2007 ausdrücklich auch auf strukturellen Leerstand anwendbar. Der Staat subventioniert das Warten mit; nicht großzügig, aber verlässlich.

Ob das in Osnabrück in Anspruch genommen wird, ist unbekannt. Einzelfälle fallen unters Steuergeheimnis. Aggregierte Zahlen nicht: Wie viele Erlassanträge nach § 33 GrStG gingen in den letzten Jahren ein, wie viele wurden bewilligt, welche Summe wurde erlassen? Diese Frage ist nach dem Niedersächsischen Informationszugangsgesetz beantwortbar. In zwanzig Jahren Neumarkt-Debatte ist sie, soweit ersichtlich, nie gestellt worden.

Das ist für sich ein Befund: Die Kostenseite des Leerstands ist nicht Gegenstand der öffentlichen Diskussion.

5.3. Was daraus folgt, und warum es schärfer ist

Die naheliegende Schlussfolgerung aus 5.1 wäre Entwarnung: Wenn die Eigentümer nicht profitieren, ist niemand schuld, dann war es eben der Markt.

Das Gegenteil ist der Fall. Wenn die private Verwertung an einer zentralen Innenstadtfläche erkennbar an ihr Ende kommt — nachweisbar durch eine Insolvenz, zwei abgebrochene Verkaufsverhandlungen und abgenommene Fassadenplatten —, dann ist genau das der Moment, in dem eine Kommune eingreifen müsste, die ihre Mitte für mehr hält als eine Anlageklasse.

In diesem Moment hat Osnabrück nicht eingegriffen. Es hat die Fenster bemalen lassen. 11.000 Euro, davon 10.000 aus dem städtischen Haushalt, initiiert von der Oberbürgermeisterin, Anlass war der Tag der Niedersachsen.

Die Spekulationsthese wäre die bequemere Erzählung gewesen, weil sie einen Gegner benennt. Der belegbare Befund ist unbequemer — und für eine linke Lesart dieses Vorgangs der wichtigere.

Von „Marktversagen" zu sprechen, wäre nämlich zu freundlich. Der Begriff unterstellt, der Markt habe eine Aufgabe schlecht erledigt, die er sonst gut erledigt. Hier hat er getan, was er immer tut: Er hat eine Fläche fallen lassen, auf der sich nichts mehr verdienen ließ. Das ist kein Betriebsunfall, sondern die Funktionsweise. Eine Innenstadt ist aber keine Anlageklasse, die man abstoßen kann, wenn die Rendite ausbleibt. Sie ist der Ort, an dem Menschen wohnen, einkaufen, umsteigen, warten und sich treffen — auch und gerade die, an denen sich nichts verdienen lässt.

Das Versäumnis liegt deshalb nicht darin, dass die private Verwertung an dieser Stelle aufgehört hat zu funktionieren. Es liegt darin, dass eine Stadt die Zukunft ihrer Mitte zwanzig Jahre lang an nichts anderes gebunden hat als an sie — und, als sie erkennbar aufhörte zu funktionieren, nichts in der Hand hatte außer Farbe für die Fenster.

Teil VI: Die Grenzen des Sagbaren

Der auffälligste Befund dieser Recherche ist keine Fehlentscheidung; es ist eine Abwesenheit.

In zwanzig Jahren Neumarkt-Debatte wurden Verkehrsführungen, Oberflächenmaterialien, Betonqualitäten, Buslinien, Beleuchtungsstärken, Videokameras, Alkoholverbotszonen und die Zweispurigkeit des Wallrings öffentlich verhandelt — teils über Jahre, teils vor Gericht, teils in sieben Mediationssitzungen. Was nicht verhandelt wurde, ist die Eigentumsfrage.

Fünf Belege für diese Asymmetrie:

Erstens. Das Wort „Enteignung" fiel in diesem Vorgang genau einmal, im September 2019, und es fiel bei der FDP. Es blieb ein Tabuthema. Dass die weitreichendste Eigentumsforderung der letzten sieben Jahre von einer liberalen Ratsgruppe kam und von keiner anderen Fraktion aufgegriffen wurde, sagt weniger über die FDP als über den Raum des Sagbaren.

Zweitens. Die Instrumente des Baugesetzbuchs tauchen in der Verwaltungsantwort von 2022 nicht auf — nicht als verworfen, nicht einmal als Kategorie. In der von 2025 ebenso wenig. Dort schildert die Verwaltung, dass Eigentümer Gesprächsanfragen unbeantwortet lassen und selbst das Bekleben von Schaufenstern untersagen, und leitet daraus keinen einzigen Satz über ein Instrument ab. Die Schilderung der eigenen Ohnmacht tritt an die Stelle der Prüfung der eigenen Befugnisse.

Drittens. Als die Stadt nach dem Verzicht auf ihr Rücktrittsrecht gefragt wurde, lautete die Antwort nicht „weil wir X erwogen und Y entschieden haben", sondern: Auskunft wird nicht erteilt. Die Entscheidung wurde nicht verteidigt, sondern dem Diskurs entzogen.

Viertens. Auf 5.012 Unterschriften der Initiative „Plan B" antwortete Oberbürgermeister Griesert im Januar 2020 mit einem Verweis auf Eigentumsrechte und Haftungsrisiken bei Zwischennutzungen. Auf die Frage nach einer Zwischenbegrünung des Johannishöfe-Areals antwortete Oberbürgermeisterin Pötter im Juni 2025:

„Mit einer Freifläche besteht immer die Gefahr, dass sich etwas entwickelt, was man dort nicht haben möchte."

Beide Antworten sind sachlich nicht falsch. Beide verschieben die Frage aus dem Bereich des politisch Entscheidbaren in den des rechtlich oder sicherheitstechnisch Gegebenen. Der zweite Satz verdient zudem eine eigene Lektüre: Was in der Stadtsoziologie als Qualität gilt — Offenheit, nicht vorbestimmte Nutzung, Aneignung —, erscheint hier als Risiko.

Fünftens. Im März 2026 lehnte die Ratsmehrheit einen bloßen Prüfauftrag zum gewerblichen Leerstand ab, unter anderem mit der Begründung, „Eigentümerinnen und Eigentümer würden zudem selber darauf achten" (Niederschrift des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt, 12. März 2026). Der Satz fiel nicht bei der CDU. Er fiel bei Grüne/Volt.

Hinzu kommt, was in Teil 1.2 steht — eine Behauptung, die sich nicht verifizieren ließ und gerade deshalb hierhergehört. Seit Juni 2023 steht öffentlich im Raum, die juristische Expertise im Verkehrskonflikt könne aus einem Haus gekommen sein, das zugleich für den Center-Investor arbeitete. Niemand hat das geprüft. Niemand hat auch nur danach gefragt. Auch das ist keine Vertuschung. Es ist eine Debatte, in der die Frage nach Interessen nicht vorgesehen ist.

Der Mechanismus hat einen Namen, und er ist präziser als der Vorwurf der Untätigkeit: Sachzwangrhetorik. Eine politische Entscheidung — Privateigentum an zentralen Innenstadtflächen nicht anzutasten — erscheint als Beschreibung einer Lage. „Wir konnten die Grundstücke nicht selbst erwerben." „Ein aktives Management kann an dieser Stelle nicht geleistet werden." „Die Hürden und der Aufwand für die Umsetzung sind sehr hoch." Jeder dieser Sätze stimmt im Detail. Zusammen bilden sie eine Beschreibung von Verhältnissen, in der niemand entschieden hat und trotzdem alles so gekommen ist.

Diese Analyse wirft der Osnabrücker Politik daher nicht vor, sich für das Eigentum und gegen die Stadt entschieden zu haben. Sie wirft ihr vor, diese Entscheidung nie als Entscheidung behandelt zu haben.

Ein Nachsatz zu Artikel 14. Absatz 2 des Grundgesetzes lautet: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen." Das ist kein linker Programmsatz, sondern Verfassungsrecht von 1949, mitgetragen von der Union und hergeleitet unter anderem aus der katholischen Soziallehre. In der Osnabrücker Neumarkt-Politik ist er nicht aufgetaucht. Für eine Partei, die seit 2013 durchgehend die Verwaltungsspitze stellt und das C im Namen führt, ist das eine bemerkenswerte Leerstelle.

Teil VII: Die Objekte

7.1. Das ehemalige Sportarena-Gebäude, Neumarkt 3

Nutzungsgeschichte: Ab 1916 Hauptsitz der Sparkasse Osnabrück; 1957 Umzug, danach Einwohnermeldeamt, dann Deutsche Bank. 1972 verkaufte die Stadt das Gebäude an einen Kaufmann namens Bergmann, der es abreißen und das sechsstöckige Textilkaufhaus „Bergmann Thomaskleidung" errichten ließ. Später zog das Sportkaufhaus Sportarena ein. (Die Familie des heutigen Eigentümers betrieb in Osnabrück die Häuser „Bergmann" und „Thomas"; das verwandtschaftliche Verhältnis zum Käufer von 1972 ist öffentlich nicht dokumentiert —.)

Nebenbei bemerkt: 1972 verkaufte die Stadt. 2015 verkaufte die Stadt. Das Muster ist älter als der Leerstand.

Nicht belegt: „Kaufhalle". Die kursierende Zuschreibung ließ sich für Neumarkt 3 nicht bestätigen und ist mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Verwechslung: Eine Kaufhalle gab es in Osnabrück in der Großen Straße, bis 2004. „Karstadt" oder „Galeria" für dieses Haus ist ebenfalls falsch — das ist das gegenüberliegende Warenhaus.

Leerstand: angekündigt 12. Mai 2017, Schließung spätestens Ende Januar 2018. Betreiberin: Sportarena GmbH, Konzerntochter der Galeria Kaufhof GmbH unter HBC Europe.

Eigentümer: Dr. Theodor Bergmann über die T.E.B. Siebte Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG, Dachmarke dbi Immobiliengruppe. Belegt in der Lokalberichterstattung von Dezember 2014 bis Juli 2022; ein Wechsel seither ist nicht dokumentiert.

Die Ankündigungen: Oktober 2017 Abriss und Hotel. April 2018 „Ninetynine"-Hotel der Centro Hotel Group. Mai 2018 Architektenwettbewerb, gewonnen von pbr Rohling, ca. 130 Zimmer, Abriss ab Herbst 2018, Fertigstellung 2020. Juni 2020: nichts geschehen; die Verwaltung räumt ein, keinen Anspruch auf einen Bauantrag zu haben. Juli 2022: nun ein „Premier Inn", Abriss 2023 (ein Vertrag mit Premier Inn ist nicht belegt). Oktober 2026: kein Abriss, kein Hotel.

Acht Jahre, fünf Ankündigungen, kein Bagger.

Zwischennutzung: Das pop up quartier (puq) der Marketing Osnabrück GmbH eröffnete am 8. Oktober 2022 in dem Gebäude, finanziert aus dem EU-Sofortprogramm „Perspektive Innenstadt!" (REACT-EU); zehn abgetrennte Flächen, fünf Flex Spaces, 13 Schaufenster. Das Programm existiert 2026 weiter — an anderen Standorten; Neumarkt 3 wird in den aktuellen Listen nicht mehr geführt.

Und hier gehört eine Feststellung gegen den eigenen Ton: Das puq ist das Wirksamste, was die Stadt am Neumarkt zustande gebracht hat. Es hat zwei Unternehmen zu Dauermietverträgen verholfen und ein totes Haus für etwa ein Jahr belebt. Es war nur nie als Instrument gegen strukturellen Leerstand gedacht — und als solches wird es inzwischen präsentiert.

7.2. Das ehemalige Galeria-Kaufhof-Gebäude, Wittekindstraße 23

Der größte Einzelleerstand am Platz, und der Fall, an dem sich das Schließen eines Zeitfensters beobachten lässt.

1957 als Kaufhaus Merkur erbaut, später Hertie, Horten, Kaufhof, zuletzt Galeria Kaufhof. Schließung Oktober 2020.

Erster Anlauf. Die Hamburger Imvest Projektentwicklung kauft im Sommer 2020 (Verkäufer: Apollo-Rida Poland; Kaufpreis nicht veröffentlicht) und plant das „Osnabrücker Ding" mit der Universität Osnabrück als Hauptmieterin.

Zusammenbruch. Die Universität beendet die Mietverhandlungen. März 2024: Insolvenz der Imvest-Tochter Home Osnabrück. Herbst 2024: Die Fassadenplatten müssen aus Sicherheitsgründen abgenommen werden.

Zweiter Anlauf, ebenfalls gescheitert. 6. Januar 2025: Ein Investor aus Münster bläst den Kauf ab — nachdem die Universität abgesprungen war. Decathlon hatte Interesse als Mieter gezeigt.

Die städtische Antwort. August 2025: 21 Künstlerinnen und Künstler bemalen alle Fenster. 11.000 Euro, davon 10.000 aus dem städtischen Haushalt und 1.000 von einer Sparkassen-Stiftung. Idee der Oberbürgermeisterin, Anlass der Tag der Niedersachsen.

Dritter Anlauf. April 2026: Die Redevelop Group kauft aus der Insolvenzmasse. Geplant: Universitätsflächen, Studierendenapartments, Gesundheitszentrum, Einzelhandel; Umbaudauer rund zwei Jahre. Ob der Umbau begonnen hat, ließ sich nicht klären.

Wäre das Haus 2028 fertig, hätte es acht Jahre leer gestanden. Bremen zahlte für sein Kaufhof-Gebäude 37 Millionen Euro, Hanau für seines 25. Was Osnabrück gezahlt hätte, weiß niemand, weil nie verhandelt wurde — jedenfalls nicht dokumentiert.

7.3. Das Johannishöfe-Areal

1,54 Hektar zwischen Neumarkt, Johannisstraße, Seminarstraße und Großer Rosenstraße, vier leere Gebäude. Seit Dezember 2020 im Eigentum der Lindhorst Gruppe (Winsen/Aller), gemeinsam mit der ROSCO Gruppe von URW erworben. (Seit 2023 tritt nur noch Lindhorst auf; ob ROSCO ausgestiegen ist, ist nicht dokumentiert.) Kaufpreis nicht veröffentlicht; die kursierenden 140 Millionen Euro sind das Investitionsvolumen, nicht der Kaufpreis.

Die vier Häuser: Das ehemalige Kaufhaus (1963 als Hertie errichtet, Hertie bis 1986, dann Wöhrl, zuletzt Ypso) — Leerstandsbeginn widersprüchlich zwischen 2002 und 2009. Das Kachelhaus an der Ecke Neumarkt/Johannisstraße — nicht dasselbe Gebäude wie das Ypso-Haus, ein Irrtum, den 2020 sogar eine Aktivistengruppe beging, die ihr Protestbanner am Kachelhaus aufhängte und vom „YPSO-Gebäude" sprach. Baujahr, Architekt, frühere Nutzung und Leerstandsbeginn sind in keiner zugänglichen Quelle dokumentiert. Das ehemalige Ihr-Platz-Haus. Und das ehemalige Wöhrl-Parkhaus, seit spätestens Juli 2021 außer Betrieb.

Planungsstand: Bebauungsplan Nr. 651 „südlich Neumarkt" — nicht, wie gelegentlich zu lesen, Nr. 586. Auslegung 10. März bis 10. April 2025 — das ist der Monat, in dem die Pläne öffentlich einsehbar sind und jeder Einwände erheben kann —, einstimmige Ausschussempfehlung am 19. Juni 2025, Satzungsbeschluss am 1. Juli 2025. Während der Auslegung gingen sieben bis acht Stellungnahmen ein, überwiegend zur Verschattung.

Sieben Stellungnahmen für ein Projekt mit 320 Wohnungen in der Stadtmitte. Das ist keine Zustimmung, sondern ein Indikator für Erschöpfung.

Geplant: bis zu 50.000 m² Nutzfläche (die Fachpresse nennt 47.000), rund 320 Wohnungen für Studierende, Auszubildende und Senioren, eine Pflegeeinrichtung, Einzelhandel mit mindestens einem Vollsortimenter — einem großen Supermarkt — und einer Drogerie, Gastronomie, Tiefgarage, öffentliche Passage zur Seminarstraße. Gebaut werden soll in Blockrandbebauung mit Innenhöfen — also geschlossene Häuserzeilen entlang der Straßen, begrünte Höfe dahinter. Architektur: SKAI (Hamburg).

Aufschlussreich ist ein Konzeptwechsel: Ursprünglich war ein erheblicher Büroanteil vorgesehen. „Die Nachfrage nach Büroflächen ist einfach nicht mehr gegeben", sagte Alexander Lindhorst im Oktober 2023 — die Flächen wurden in ein Pflegeheim umgewidmet. Auch der Einzelhandelsanteil wurde reduziert. Aus dem Ort, an dem Deutschlands letzte große Innenstadt-Mall entstehen sollte, ist ein überwiegend wohnwirtschaftliches Projekt geworden.

Das ist städtebaulich die richtige Entwicklung, und das soll hier anerkannt werden. Die Frage, wie viele dieser 320 Wohnungen leistbar sein werden, ist inzwischen beantwortet, und zwar im Durchführungsvertrag, den der Rat am 1. Juli 2025 beschlossen hat (VO/2025/4334): Die Quote für bezahlbaren Wohnraum wurde von 25 auf 20 Prozent gesenkt, vollständig als gefördertes studentisches Wohnen ausgestaltet — rund 130 Wohneinheiten, nach Angabe der Vorlage „ca. 17,5% der geplanten Wohnfläche" — und teilweise durch ein Gebäude außerhalb des Vorhabengebiets erfüllt. Mietpreis- oder Belegungsbindungen für die übrigen Wohnungen sind nicht vorgesehen. Teil 4.3 führt das aus.

Die Terminchronik ist der eigentliche Befund:

Ob überhaupt eine Baugenehmigung erteilt ist, ließ sich nicht klären — es fand sich keine einzige Meldung darüber, obwohl der Investor den Umsetzungsstart ausdrücklich daran knüpft. Das ist die wichtigste offene Einzelfrage zum Neumarkt und mit einem Anruf zu beantworten.

Die politische Bilanz hier ist ambivalent. Die Gruppe FDP/UWG hat seit 2022 wiederholt vorgezogenen Abriss und Zwischennutzung gefordert — im März 2022 und erneut im Juli 2025. Beide Male setzte sich die Mehrheit dagegen durch; 2022 mit dem Änderungsantrag von Grüne/SPD/Volt, die Verwaltung solle stattdessen die Baugenehmigung „maximal beschleunigen". Vier Jahre später ist die Genehmigung nicht beschleunigt, der Abriss nicht erfolgt, und die Zwischennutzung hat es nie gegeben.

7.4. Die Johannisstraße: der Teil, der besser wird

Die Johannisstraße — jahrelang als Sorgenkind geführt — hat sich um ein Drittel verbessert. Verschlechtert hat sich der Neumarkt, dort, wo die Stadt am längsten geplant hat.

Sichtbarster Beleg für die Erholung: das ehemalige Leffers-/SinnLeffers-Areal, Johannisstraße 41–44. Modehaus von 1921 bis Januar 2019, Abriss Frühjahr 2020, gut drei Jahre Brache. Seit dem 27. November 2025 stehen dort ein Prize by Radisson mit 172 Zimmern und ein Stayery mit 100 Apartments.

Der Befund ist unbequem und soll trotzdem stehen: Wo ein Eigentümer abriss und neu baute, ohne auf ein städtisches Großprojekt zu warten, war die Lücke in gut fünf Jahren geschlossen. Am Neumarkt, wo alles am Gesamtkonzept hing, steht nach zwei Jahrzehnten ein Bauzaun.

Das ist ausdrücklich kein Argument für „den Markt machen lassen". Man sehe sich an, was dabei herauskommt, wenn man ihn machen lässt: ein Hotel mit 172 Zimmern und 100 möblierte Apartments auf Zeit. Betten für Durchreisende, kein Wohnraum für Leute, die hier leben — keine Mietpreisbindung, keine Belegungsbindung, keine Quote. Der Markt schließt Lücken, ja. Er schließt sie mit dem, was die höchste Rendite pro Quadratmeter bringt, und das ist in einer Universitätsstadt mit angespanntem Wohnungsmarkt fast nie die bezahlbare Wohnung.

Das Argument richtet sich deshalb nicht gegen Planung, sondern gegen eine bestimmte Form von Planung: die, die alles an ein Großprojekt bindet und dann nichts in der Hand hat, wenn das Großprojekt kippt. Wer zwanzig Jahre wartet, bekommt am Ende nicht die bessere Stadt. Er bekommt gar keine — und daneben die Stadt, die der Markt in der Zwischenzeit gebaut hat.

Was im Quartier läuft, heißt übrigens nicht „Sozialer Zusammenhalt" — das gilt in Osnabrück für den Schinkel. Belegt ist der Landeswettbewerb „Gute Nachbarschaft 2023" des Landes Niedersachsen, aus dem die Quartierskoordination finanziert wird. Daniel Lindholz ist seit November 2023 Quartierskoordinator — nicht Quartiersmanager; das wirtschaftliche Quartiersmanagement lag bei der Marketing Osnabrück GmbH. Ende Oktober 2026, sechs Wochen nach der Wahl, läuft diese Förderung aus. Ob sie verlängert wird, ist offen.

7.5. Hasehaus und Passagen: hier muss widersprochen werden

Das Hasehaus — Neumarkt 1 bzw. 1a, siebengeschossiger „Haseturm" plus fünfgeschossiger „Hasewall" — wurde von der HOFF Projektentwicklung (Gronau) nach Entwurf von MAS architectuur (Hengelo) für rund 20 Millionen Euro errichtet und im Oktober 2014 eröffnet. Es ersetzte das Café Coppenrath.

Ein Leerstand im Hasehaus ließ sich in keiner Quelle belegen. Nachweisbar in Betrieb: L'Osteria im Erdgeschoss, ein Regus-/Spaces-Businesscenter mit Nutzerbewertungen aus 2025 und 2026, eine Zahnarztpraxis. Wer behauptet, das Hasehaus leide unter Erdgeschossleerstand, muss das belegen. Diese Recherche kann es nicht.

Ähnlich die „Neumarktpassagen". Am Neumarkt existiert heute keine Ladenpassage. Der Begriff bezeichnet die historische, unterirdische Neumarktpassage (Singular), verwaltet von der Osnabrücker Parkstätten-Betriebsgesellschaft (OPG) — belegt über die OVG-Entscheidung 12 LB 116/06.

Ihre Geschichte ist die Vorgeschichte des heutigen Zustands: Eröffnung am 14. Dezember 1964, ausgelöst durch die Hertie-Eröffnung im November 1963 — die Fußgänger sollten unter die Erde, damit die Autos oben freie Fahrt hatten. Das ist der Gründungsgedanke dieses Platzes, und er erklärt eine Menge. Erweiterung 1977. Ab 2001 entwertete die neue oberirdische Querung die Passage. 2005 entzog die Stadt Teilen der Passage den Status als öffentlicher Weg; eine Eigentümerin, die erhebliche Summen für den Anschluss ihrer Häuser gezahlt hatte, klagte erfolglos bis zum OVG. Ab 2011/2012 Schließung, am 10. Juli 2012 beschloss der Rat einstimmig Abriss und Verfüllung. Rückbau ab Juni 2014, abgeschlossen rund ein Jahr später.

Damit verschwand die einzige witterungsgeschützte Verbindung zwischen den beiden Hälften der Innenstadt. Ersatz: eine Ampelquerung über einen Platz, dessen Umgestaltung 2026 noch nicht begonnen hat. Abgerissen wurde, bevor der Ersatz geplant war. Einstimmig.

Teil VIII: Die soziale Dimension – wer die Folgen trägt

Eine Analyse, die beim Leerstand stehenbleibt, behandelt das Thema als Immobilienfrage. Es ist auch eine Verteilungsfrage, und zwar in drei Richtungen.

Erstens: Wer wohnt dort? Das Sozialmonitoring der Stadt Osnabrück 2024 misst den Sozialstatus nicht nach Stadtteilen, sondern nach Planungsräumen, und zwar über drei Indikatoren: Arbeitslosigkeit (SGB-II/III-Leistungsempfänger unter den 15- bis 64-Jährigen), Kinderarmut (SGB-II-Empfänger unter 15) und Altersarmut (SGB-XII-Empfänger über 64). Stichtag ist der 31. Dezember 2023, die Dynamik wird gegen den 31. Dezember 2020 gemessen.

Für die Innenstadt liest sich das so: Die Planungsräume 015 und 016 haben einen sehr niedrigen Sozialstatus — dieselbe Klasse wie Schinkel, Eversburg und Dodesheide. Die Planungsräume 011 und 014 haben einen niedrigen Status bei negativer Dynamik, eine Kombination, die der Bericht ausdrücklich als Fall einstuft, der „mit besonders viel Aufmerksamkeit" zu betrachten sei.

Die Innenstadt ist also nicht nur Geschäftslage. Sie ist Wohnquartier, in Teilen ein einkommensschwaches, und in diesen Teilen verschlechtert sich die Lage. Für die Menschen, die dort wohnen, ist der Neumarkt nicht ein Investitionsstandort, dessen Entwicklung sich verzögert, sondern das unmittelbare Wohnumfeld: ein Platz mit 29 Prozent Leerstand, abgenommenen Fassadenplatten, Bauzäunen und seit 2025 einer Videokamera.

Zweitens: Wen adressiert die Politik? Die Antwort der Stadt auf den Zustand des Platzes war 2024 das Zehn-Punkte-Programm zu Sicherheit und Sauberkeit: Videoüberwachung am Neumarkt (in Betrieb seit 23. April 2025), Waffenverbotszone, erweiterte Alkoholverbotszone, verbesserte Beleuchtung, verstärkte Präsenz, mehr Streetworker, Selbstbehauptungskurse für Beschäftigte in Handel und Gastronomie, zweimal tägliche Abfallleerung, Sicherheitskampagne in der Abendgastronomie, Frauennachttaxi für sieben Euro.

Über einzelne dieser Maßnahmen ist unterschiedlich zu reden: Das Frauennachttaxi und die Streetworker-Stellen sind etwas anderes als die Kamera und die Alkoholverbotszone. Die Gesamtrichtung ist dennoch benennbar: Ein städtebaulich ausgeräumter Platz wird mit Ordnungsrecht bearbeitet. Adressiert wird nicht das leere Kaufhaus, sondern wer sich davor aufhält. Wo Nutzung fehlt, tritt Kontrolle an ihre Stelle.

Die Begründung dafür hat die Oberbürgermeisterin im Februar 2024 selbst geliefert, und sie ist in ihrer Offenheit verwertbar:

„Wir sind nicht in einer Extremsituation. Osnabrück ist sicher. Aber wir wollen, dass dieses Gefühl auch in der Bevölkerung ankommt."

Nicht die Lage ist der Gegenstand, sondern das Gefühl. Der Leerstand am Neumarkt stieg zwischen 2021 und 2025 von 27 auf 29 Prozent; das Programm von 2024 hat daran nichts geändert.

Drittens, die Kaufkraftverschiebung. Zwischen 2019 und 2025 sank der reale Einzelhandelsumsatz in der Innenstadt um 85 Millionen Euro, während er im übrigen Stadtgebiet um 119 Millionen Euro stieg. Unter den vergleichbaren Oberzentren — Städten, die wie Osnabrück ein ganzes Umland mitversorgen — verzeichnet Osnabrück den höchsten Verlust an Handelszentralität: minus 10 Punkte gegenüber 2019, verglichen mit minus 5 in Oldenburg und Bielefeld (für Münster nennt das IHK-Dokument minus 5, die Pressezitate minus 8 — die Kernaussage gilt in beiden Lesarten). IHK-Referentin Anke Schweda erklärte im Juli 2025, es sei „wichtig, dass am Neumarkt zeitnah mit dem Abriss des städtebaulichen Miss[stands] und langjährigen Leerstands begonnen wird."

Die Verlagerung an den Stadtrand trifft nicht alle gleich. Sie trifft am härtesten, wer kein Auto hat.

Teil IX: Die Verantwortlichen

9.1. Wolfgang Griesert (CDU, OB 2013–2021)

Griesert ist der unbequeme Fall, weil er in der Verkehrsfrage recht hatte. Er hielt den Teileinziehungsbeschluss für rechtswidrig, rief die Kommunalaufsicht an und wurde dafür von der Regenbogenkoalition als parteipolitisch motivierter Blockierer angegriffen — die Grünen überschrieben ihre Mitteilung vom 16. August 2016 mit „Neumarkt: Ohrfeige für CDU und OB" und sprachen von „Verzögerungstaktik" und „taktischen Tricks". Drei Jahre später bestätigte das Verwaltungsgericht seine Sachargumente Punkt für Punkt.

Das gehört zur Bilanz. Die andere Seite ebenfalls:

• Die handwerkliche Qualität der kassierten Beschlussvorlage kam aus seiner Verwaltung.
• Baugebote: nie erlassen (Verwaltungsantwort April 2019).
• Leerstandserfassung: „nur anlassbezogen"; aktives Management „kann nicht geleistet werden" (Verwaltungsantwort März 2022, Betrachtungszeitraum fast vollständig seine Amtszeit).
• Verträge zu Baulos 2: Auskunft verweigert.
• 5.012 Unterschriften: beantwortet mit Eigentumsrechten und Haftungsrisiken.
• Sanierungsgebiet Innenstadt: nie eingerichtet.

Bemerkenswert ist, dass Griesert die These der Zugeständnisse an den Investor selbst bestätigt — nur adressiert er sie an den Rat. Am 9. November 2020:

„SPD, Grüne und FDP verantworten damit faktisch den kritisierten Projektablauf am Neumarkt seit drei Jahren selbst."

Er warf ihnen vor, URW „immer neue Zugeständnisse" gemacht zu haben — „gegen die Empfehlung der Verwaltung". Zugeständnisse an den Konzern also, ja; nach seiner Darstellung von anderen.

Am 15. April 2021 kündigte er an, nicht erneut zu kandidieren.

9.2. Katharina Pötter (CDU, OB seit November 2021)

Pötters Problem ist nicht, dass sie das Falsche gesagt hätte. Sie hat das Richtige gesagt.

Als Kandidatin, 27. August 2021:

„Wir brauchen keine Masterpläne, wir brauchen Master zur Umsetzung."

„Leerstände dürfen wir nicht hinnehmen, sie müssen uns zu kreativen und innovativen Lösungen antreiben."

Angekündigt war ein Sonderfonds für Zwischennutzungen. Bemerkenswert ist zugleich, worüber sie 2021 mit einem ausgearbeiteten Konzept sprach: über die Altstadt — städtische Verwaltungsflächen in Loh-, Bier- und Krahnstraße in Wohnraum umwandeln, mindestens 50, potenziell 350 Wohneinheiten, 600 bis 1.000 neue Altstadtbewohner. Die Altstadt nannte sie „das eigentliche Zentrum der Stadt, ihr Wohnzimmer". Ein ausgearbeitetes Neumarkt-Versprechen aus dem Wahlkampf 2021 ließ sich nicht finden.

Das ist die Arbeitsteilung der Osnabrücker Innenstadtpolitik in einem Satz: Die funktionierende Hälfte bekommt ein Konzept, die kaputte ein Sicherheitsprogramm.

Im Amt: November 2021 — „Wir müssen darüber reden, wie wir das Projekt Neumarkt stärker beschleunigen können." November 2022 — „Wir sind in guten Gesprächen, was die umliegenden Flächen am Neumarkt angeht, um mit den privaten Investoren voranzukommen", und: „Natürlich könnte das alles schneller gehen, aber viele Dinge brauchen einfach ihre Zeit." Mai 2024 — „Die Bauarbeiten für die Johannishöfe sollen 2025 beginnen." Trat nicht ein. Juni 2025 — Absage an eine Zwischenbegrünung.

Zwei Leerstellen sind belegbar.

Erstens: Es fand sich kein einziger Fall, in dem Pötter gegenüber einem Eigentümer öffentlich eine Frist genannt, ein Instrument angekündigt oder rechtlichen Druck ausgeübt hätte. Dokumentiert ist das Gegenteil: Investor Alexander Lindhorst berichtete im Oktober 2023, die Oberbürgermeisterin habe sich telefonisch erkundigt, „ob es womöglich ein Problem geben würde und ob man helfen könne". Die Schlagzeile: „Johannishöfe: Neumarkt-Investor lobt Unterstützung der Stadt auf allen Ebenen."

Man stelle sich den umgekehrten Anruf vor — eine Oberbürgermeisterin, die bei einem Eigentümer anruft und mitteilt, die Stadt prüfe nun ein Modernisierungsgebot. In den Akten findet sich keine Spur davon.

Zweitens: Zur Verdopplung der Umbaukosten auf 27,7 Millionen Euro ließ sich in keinem der ausgewerteten Artikel ein Zitat von ihr finden; zitiert wird jeweils der Stadtbaurat. Schon 2022 merkte ein Lokalkommentator an, es sei „erstaunlich, wenn die Oberbürgermeisterin beim Pressetermin – anders als ihr Vorgänger – keine Angaben darüber macht, was denn der Spaß mittlerweile kosten soll."

Am 18. November 2025 nominierte die CDU sie einstimmig für die Wahl am 13. September 2026. In der Nominierungsberichterstattung findet sich keine eigene Aussage von ihr zu Neumarkt, Innenstadt oder Leerstand.

9.3. Die Fraktionen, einzeln geprüft

Es wäre bequem, den Befund bei einer Partei abzuladen. Die Aktenlage gibt das nicht her.

CDU. Stellt seit 2013 die Verwaltungsspitze und trägt damit die Verantwortung für alles in Teil III. Behielt in der Verkehrsfrage 2016/2017 mit ihren Rechtsbedenken recht. Stimmte 2022 gegen den Prüfauftrag zur Grundsteuer C und warnte 2023 vor einem „bürokratischen Desaster". Warf 2020 den anderen Fraktionen vor, „fest an der Seite des multinationalen Investors gestanden" zu haben. Und stimmte am 27. Juni 2023 mehrheitlich für den autofreien Neumarkt — unter den Bedingungen, die Teil 1.3 behandelt. Wer der CDU pauschale Blockade vorwirft, muss diesen Beschluss mitzitieren; wer ihn feiert, den Preis.

Und sie stimmte im März und April 2026 für den Prüfauftrag zum gewerblichen Leerstand (VO/2026/5237), den die Ratsmehrheit ablehnte — mit der Begründung, der Handel befinde sich im Umbruch und es sei wichtig, Wohnraum auch kurzfristig zu schaffen. Das Bild der durchgehenden Blockadepartei trägt also nicht. Präziser ist: Die CDU bremst, wo Eingriffe Eigentümer Geld kosten (Grundsteuer C), und stimmt zu, wo sie Eigentümern Spielräume eröffnen (Umwidmung). Das ist keine Inkonsequenz. Es ist eine konsistente Eigentumspolitik.

Im Wahlprogramm 2026 taucht der Neumarkt nach der vorliegenden Berichterstattung ausschließlich im Sicherheitskapitel auf, als einer der Kriminalitätsschwerpunkte. Leerstand, Johannishöfe und Galeria-Gebäude kommen darin nicht vor. Die öffentliche Fraktionssitzung zur Innenstadt im Juni 2026 trug den Titel „Sicherheit schafft Zukunft". (Bewertet ist die referierte Programmdarstellung; das Volldokument war nicht abrufbar —.)

SPD, Grüne, FDP, Linke, UWG, Piraten trugen 2016/2017 als „Regenbogenkoalition" den Teileinziehungsbeschluss, der scheiterte — gegen ein vorliegendes Gutachten und gegen die am Wallring belegten Grenzwertüberschreitungen. Das kostete drei Jahre.

Grüne/SPD/Volt, Mehrheitsgruppe seit 2021, haben die Eigentumsfrage am ehesten gestellt: Ratsanfrage zu Baugeboten (2019), Anfrage zum Leerstandsmanagement (2022), Prüfauftrag Grundsteuer C (2022, gegen CDU, BOB und FDP/UWG durchgesetzt), die Spekulationswarnung vom Februar 2024. Die SPD-Fraktion forderte bereits 2018 ein „Leerstands- und Baulückenmanagement" und 2022 die Prüfung einer Grundsteuer C.

Und sie haben im März 2022 den FDP/UWG-Antrag auf Zwischennutzung des Johannishöfe-Areals abgeräumt, mit dem Änderungsantrag, die Verwaltung solle die Baugenehmigung „maximal beschleunigen". Vier Jahre später: Genehmigung nicht beschleunigt, Abriss nicht erfolgt, Zwischennutzung nie passiert. Ein grün-rot-violetter Beschluss, der eine Fläche vier Jahre leer hielt, um ein Verfahren zu beschleunigen, das sich nicht beschleunigen ließ.

Und sie haben im Wahljahr 2026 den Prüfauftrag zum gewerblichen Leerstand abgelehnt — im Ausschuss am 12. März, im Rat am 21. April, beide Male gegen die Stimmen von CDU und FDP/UWG. Die protokollierte Begründung aus der Gruppe Grüne/Volt lautet, der Zustand der Einzelfallprüfung reiche aus und „Eigentümerinnen und Eigentümer würden zudem selber darauf achten". Zwischen dem Programmsatz vom „aktiven Umgang mit Leerständen (Zwischennutzung, neue Konzepte, ggf. Ankauf)" und diesem Abstimmungsverhalten liegen fünf Monate. Teil XI führt das aus.

FDP/UWG hat am konsequentesten auf Instrumente gedrungen, und das ist einer liberalen Ratsgruppe zuzugestehen, auch wenn es dem politischen Reflex widerspricht: Enteignung als „kein Tabuthema" (2019), Ankauf leerstehender Immobilien (2024), „Die Zeit des Wartens muss vorbei sein" (2025), wiederholte Forderung nach Zwischennutzung. Hinzu kommt der Antrag vom 6. März 2026, gewerblichen Leerstand zu Wohnraum umzuwidmen (VO/2026/5237) — zweimal abgelehnt. Zur Einordnung: Dieselbe Gruppe stimmte 2022 gegen den Prüfauftrag zur Grundsteuer C — Eingriff beim Gewerbeleerstand ja, bei der Bodenspekulation nein.

Die Linke. Eine frühere Fassung dieser Analyse hielt fest, es fänden sich keine eigenen Anträge. Das war falsch, und die Korrektur gehört an diese Stelle. Das Ratsinformationssystem weist zwei aus: den Antrag „Umsetzung des Zweckentfremdungsverbots in der Stadt Osnabrück" vom 26. April 2019 (VO/2019/3744) und den gemeinsam mit SPD, Grünen, UWG/UFO-bus und dem Ratsmitglied Nils Ellmers getragenen Änderungsantrag „Johannis-Höfe gemeinsam gestalten" vom 9. Februar 2021 (VO/2021/6460-01).

Der Befund wird dadurch nicht besser, nur genauer. Das Zweckentfremdungsverbot greift, wie Teil 2.1 zeigt, ausschließlich bei Wohnraum und hätte am Neumarkt nichts bewirkt; es war der richtige Instinkt am falschen Objekt. Und zwischen Februar 2021 und dem Wahlkampf 2026 findet sich kein weiterer eigener Vorstoß zur Eigentumsfrage in der Innenstadt. Bei einer Partei, die diese Frage im Namen führt, bleibt das eine Leerstelle — sie ist nur fünf Jahre lang und nicht zwanzig. Das protokollierte Abstimmungsergebnis vom 21. April 2026 nennt als Gegenstimmen ausschließlich CDU und FDP; die Linke zählte demnach zu der Mehrheit, die den Prüfauftrag zum gewerblichen Leerstand ablehnte. (Das Wahlprogramm 2026 war weiterhin nicht abrufbar.)

Teil X: Vergleichender Blick – warum es anderswo gelingt

10.1. Bremen und Hanau: der kommunale Ankauf

Bremen. Im November 2024 kaufte die städtische Entwicklungsgesellschaft Brestadt das ehemalige Kaufhof-Gebäude für rund 37 Millionen Euro; damit kontrolliert sie auch das benachbarte Parkhaus Mitte. Geplant ist eine Mischung aus Wohnen, Handel, Kultur und Freizeit samt neuen Fußwegverbindungen. Bürgermeister Andreas Bovenschulte nannte es „einen Meilenstein"; die CDU sprach von einem „Wendepunkt nach Jahren des Stillstands", der SPD-Landeschef von einer „Jahrhundert-Chance" und einem möglichen „bundesweiten Modellprojekt".

Hanau. Magistratsbeschluss 25. September 2023, Stadtverordnetenversammlung 16. Oktober 2023, Besitzübergang 1. Februar 2024. Kaufpreis 25 Millionen Euro für 16.000 m² Geschossfläche, Baujahr 1957. Sanierungsbudget rund 39,5 Millionen Euro, davon 1,1 Millionen aus dem Bundesprogramm „Zukunftsfähige Innenstädte und Zentren". Zwischennutzung 2024/2025 mit Markthallen-Konzept, Jugendprogramm, Kulturveranstaltungen und Rooftop-Gastronomie. Wiedereröffnung angestrebt für Anfang 2028. Begründung: Ein dauerhafter Leerstand in dieser Lage schädige die umliegenden Betriebe durch Frequenz- und Umsatzverluste.

10.2. Nordrhein-Westfalen: das Modellvorhaben Problemimmobilien

Von 2017 bis 2022 förderte NRW ein Modellvorhaben in elf Kommunen (Dortmund, Duisburg, Essen, Gelsenkirchen, Hagen, Hamm, Herne, Wuppertal, ab 2018 Ahlen, Düren, Krefeld). Eingesetzte Instrumente: Zwangsversteigerungen, Vorkaufsrechte, Rückbaugebote, Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote, Task-Forces, städtische Entwicklungsgesellschaften, Anordnungsverfügungen nach dem Wohnraumstärkungsgesetz.

Ergebnis zum Stand 15. September 2022: 110 Immobilien mit beseitigten Missständen, 77 kommunal erworben (davon 40 abgerissen, 4 modernisiert, 3 saniert), 63 privat saniert (die Kategorien überschneiden sich; die Summe der Einzelzahlen übersteigt die Gesamtzahl). Gelsenkirchen allein 31 Erwerbungen; Dortmund 34 Eigentümerwechsel durch rechtliche Durchsetzung. Fördervolumen 50,3 Millionen Euro bei 95 Prozent Förderquote.

Einschränkung: ausschließlich Wohnimmobilien.

10.3. Melle und Lüneburg: zwei Mietzuschussmodelle und ihr ordnungspolitischer Unterschied

Melle (Landkreis Osnabrück) setzte zum 27. März 2025 eine „Förderrichtlinie zur Reduzierung des Gewerbeleerstandes" in Kraft: bis zu 75 Prozent der Nettokaltmiete im ersten Jahr, bis zu 25 Prozent im zweiten (jeweils max. 5.000 Euro/Monat), dazu ein einmaliger Ladenbauzuschuss bis 5.000 Euro; Pop-up-Stores bis 75 Prozent für maximal sechs Monate. Mindestmietvertragslaufzeit ein Jahr, Businessplan erforderlich, Mieter und Vermieter dürfen wirtschaftlich nicht verbunden sein. (Eine Erfolgsbilanz kann es nach so kurzer Zeit kaum geben; die kursierende Angabe „sechs neue Läden in einem Jahr" ließ sich nicht belegen.)

Lüneburg hatte von Juli 2021 bis Ende 2023 ein anderes Modell: Die Stadt übernahm ein Drittel der Nettokaltmiete (max. 2.000 Euro/Monat, erste 12 Monate) — aber nur, wenn der Vermieter ebenfalls ein Drittel nachließ; das letzte Drittel trug der Mieter. Mindestmietvertragslaufzeit zwei Jahre, Mieterhöhung in den ersten drei Jahren ausgeschlossen.

Der Unterschied ist ordnungspolitisch erheblich und für die Osnabrücker Debatte entscheidend: Melle subventioniert die Bestandsmiete. Lüneburg erzwingt eine Vermieterbeteiligung. Melle ist großzügiger, Lüneburg ist konsequenter. Osnabrück hat keines von beiden; es setzt auf Zwischennutzung über das pop up quartier. Eine Prüfung eines Mietzuschussmodells für Osnabrück ließ sich nicht belegen.

10.4. Was der Vergleich zeigt

Das einzige Instrument, das gegen gewerblichen Leerstand nachweislich wirkt, ist der öffentliche Ankauf. In Bremen und Hanau war die Voraussetzung dafür nicht eine bessere Rechtslage — es ist dieselbe —, sondern ein politischer Beschluss, Geld dafür bereitzustellen, und eine kommunale Gesellschaft, die handeln kann.

Und bei den Mietzuschussmodellen zeigt der Vergleich, dass die Eigentümerseite einbeziehbar ist, wenn man es will. Lüneburg hat es gewollt.

Teil XI: Der Wahlkampf 2026 – und ein Termin nach dem Wahltag

Gewählt wurde am 13. September 2026 — Rat und Oberbürgermeisteramt —, die Stichwahl folgte am 27. September. Die Amtszeit beträgt künftig acht statt fünf Jahre: Wer gewinnt, regiert bis 2034.

Das Ergebnis gehört an den Anfang dieses Kapitels, weil es seine Lektüre verändert. Im ersten Wahlgang kam Katharina Pötter (CDU) auf 42,21 Prozent, Volker Bajus (Grüne) auf 22,26, Robert Alferink (SPD) auf 17,08; es folgten Thomas Groß (Linke) mit rund 8,4, Thorsten Wassermann (AfD) mit rund 7,8 und Oliver Hasskamp (FDP) mit rund 2,2 Prozent. Die Wahlbeteiligung lag bei 59,4 Prozent. In der Stichwahl am 27. September setzte sich Pötter mit rund 57 Prozent gegen Bajus durch.

Im Rat verschob sich das Bild: Nach vorläufiger Sitzverteilung entfallen von den 50 Sitzen je 12 auf Grüne und CDU, 10 auf die SPD, 6 auf die Linke, 4 auf die AfD, je 2 auf FDP und Volt, je 1 auf UWG und BSW. (Vorläufig; ein Losentscheid stand noch aus.)

Die Partei, die seit 2013 die Verwaltungsspitze stellt und in dieser Zeit keinen einzigen der sechs Hebel aus Teil II gezogen hat, führt den Neumarkt damit weitere acht Jahre.

Was zum Neumarkt gesagt wurde, ist erstaunlich wenig — und das ist selbst ein Befund. Aus den zugänglichen Programmen:

• Grüne: „Aktiver Umgang mit Leerständen (Zwischennutzung, neue Konzepte, ggf. Ankauf)", „Mischung aus Wohnen, Kultur, Gastronomie, Handel und Freizeit statt reiner Einkaufszone", „autofreie Bereiche wie Neumarkt", „Leerstände (ca. 1.100 Wohnungen) aktivieren".
• SPD/Alferink: „Die Innenstadt hat mehr und mehr Leerstände." „Die Attraktivität unserer Stadt leidet durch soziale und bauliche Brennpunkte wie den Neumarkt."
• CDU: Neumarkt im Sicherheitskapitel; Erreichbarkeit für Autofahrer erhalten, Ablehnung von Einspurigkeiten.
• Linke, FDP, UWG, Volt: Programme nicht abrufbar.

Das „ggf." im Grünen-Programm ist die aufschlussreichste Silbe dieses Wahlkampfs. Es markiert den Unterschied zwischen einer Position und einer Möglichkeit.

Was im Wahljahr tatsächlich zur Abstimmung stand. Am 6. März 2026 beantragte die Gruppe FDP/UWG, die Verwaltung möge prüfen, ob gewerbliche Leerstände — „insbesondere in C-Lagen und Erdgeschosslagen" — in Wohnflächen umgewidmet werden können, und ob die Stadt dafür von § 246e BauGB Gebrauch machen kann, dem seit Oktober 2025 geltenden „Bauturbo" für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt (VO/2026/5237). Kein Instrument, keine Verpflichtung, keine Kosten. Ein Prüfauftrag.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt lehnte ihn am 12. März 2026 ab, der Rat am 21. April 2026. Das protokollierte Abstimmungsergebnis lautet beide Male im Kern gleich: abgelehnt gegen die Stimmen der CDU-Fraktion und der Gruppe FDP/UWG.

Hier bricht die erwartbare Erzählung zusammen. Nicht die CDU hat den Prüfauftrag zum Leerstand gestoppt — sie hat dafür gestimmt. Gestoppt hat ihn die Ratsmehrheit aus Grüne/Volt, SPD und den übrigen Fraktionen, also jene Gruppe, deren Programme den „aktiven Umgang mit Leerständen" versprechen.

Die Begründungen stehen im Protokoll und sind aufschlussreicher als jedes Wahlprogramm. Ein Ausschussmitglied der Gruppe Grüne/Volt:

„gerade, weil es ein Prüfauftrag sei, [bedeute] dies viel Arbeit … Der Zustand, dass die Stadt dies in Einzelfällen prüfe, reiche aus. Eigentümerinnen und Eigentümer würden zudem selber darauf achten. Dies sei zielgerichteter."

Eigentümerinnen und Eigentümer würden selber darauf achten. Das ist, in einem Nebensatz, die Marktvertrauensposition in Reinform — vorgetragen nicht von der CDU, sondern von Grüne/Volt, und zwar zehn Monate nachdem die eigene Verwaltung schriftlich mitgeteilt hatte, dass dieselben Eigentümer Gesprächsanfragen unbeantwortet lassen und das Bekleben von Schaufenstern untersagen.

Die Verwaltung argumentierte parallel, der Antrag sei ohnehin erledigt: Es bestehe „kein Nachsteuerungsbedarf", der Antragspunkt sei „quasi erfüllt", die Sache durch eine Vorlage zum Bauturbo „bereits abgearbeitet". Stadtbaurat Weitemeier fügte im Rat ein Argument hinzu, das weiter trägt, als er es vermutlich meinte: Umwidmungen zu Wohnnutzung seien in vielen Fällen nicht möglich, „insbesondere aufgrund von Lärmwerten durch den Wallring, die eine Wohnnutzung untersagten."

Man lese das neben Teil 1.3. Der vierspurig erhaltene Wallring, der 2023 der Preis für den autofreien Neumarkt war, ist 2026 der Grund, aus dem leerstehende Innenstadtflächen nicht zu Wohnungen werden dürfen. Eine Entscheidung verengt die nächste. So entsteht Sachzwang — nicht als Naturgesetz, sondern als Nachwirkung früherer Beschlüsse, die niemand mehr als Beschlüsse behandelt.

Noch ein Satz aus derselben Ausschusssitzung gehört in das Protokoll dieses Wahlkampfs. Ein Mitglied der Gruppe FDP/UWG erinnerte an ein Versprechen der Oberbürgermeisterin, in der Bierstraße solle die Verwaltung keine Flächen mehr belegen, dort solle Wohnraum entstehen. Die Niederschrift hält das Ergebnis in vier Worten fest: „Dies sei nicht erfolgt."

Und das Datum des Ratsbeschlusses lohnt ein zweites Hinsehen. Am 21. April 2026 meldete die Immobilien Zeitung den Verkauf des Galeria-Gebäudes an die Redevelop Group. In denselben Tagen forderte der SPD-Kandidat auf Instagram den kommunalen Ankauf und erntete den Vorwurf des Sozialismus. Und am 21. April lehnte der Rat der Stadt Osnabrück den Antrag ab, überhaupt einmal zu prüfen, was sich mit dem gewerblichen Leerstand der Innenstadt anfangen ließe. Fünf Monate vor der Wahl — in einer Stadt, deren Verwaltung zehn Monate zuvor schriftlich erklärt hatte, bei den Eigentümern nicht durchzudringen.

Der Galeria-Vorstoß und was er über den Diskursraum verrät

Um den 20./21. April 2026 forderte SPD-Kandidat Robert Alferink auf Instagram, die Stadt solle die Galeria-Immobilie mit öffentlichen Mitteln erwerben, statt sie Investoren zu überlassen, die nur an Profit interessiert seien. Praktisch zeitgleich, am 21. April, meldete die Immobilien Zeitung den Verkauf an die Redevelop Group.

Binnen 24 Stunden erschienen zwei gegensätzliche Kommentare desselben Mediums. Heiko Pohlmann, Herausgeber der HASEPOST, am 21. April: Alferink sei schlecht informiert, die laufenden Verhandlungen seien „ein offenes Geheimnis im politischen Osnabrück" gewesen; er fragte, warum jemand, der bei der IHK angestellt sei, eine so wirtschaftsferne Position vertrete, und nannte die Haltung „Sozialismus aus Zeiten des Kalten Krieges mit Instagram-Filter". Dominik Lapp, Redaktionsleiter desselben Hauses, stützte Alferink am 22. April:

„Wird diesmal wirklich umgesetzt, was angekündigt wird? Oder lässt sich die Stadt erneut von einem Investor am Nasenring durch die Manege führen?"

Und: „Ankündigungen gab es genug. Was fehlt, sind Ergebnisse."

(Beides Kommentare, keine Berichterstattung — zitiert als Belege dafür, wie die Forderung aufgenommen wurde.)

Eine Korrektur, die in Osnabrück die Runde machen sollte: Die Wendung „Prinzip Hoffnung" wird Alferink zugeschrieben. Sie stammt aus Lapps Kommentar: „Er spricht ein Problem an, das Osnabrück seit Jahren lähmt: das Prinzip Hoffnung." Alferinks eigene Formulierung liegt bislang nur als Paraphrase Dritter vor und wäre vor einer Zitation im Original zu sichten.

Analytisch interessant ist weniger der Streit als die Reichweite des Arguments. Die Forderung nach kommunalem Erwerb wurde nicht sachlich geprüft, sondern als Positionsmarkierung behandelt — als Bekenntnis, nicht als Vorschlag. Dass dieselbe Forderung zwei Jahre zuvor von der Gruppe FDP/UWG erhoben worden war, ohne dass jemand „Sozialismus" gerufen hätte, legt nahe, dass nicht der Inhalt den Reflex auslöste, sondern der Absender.

Damit fügt sich der Vorgang in den Befund von Teil VI: Die Eigentumsfrage ist in Osnabrück nicht als Sachfrage etabliert. Wer sie stellt, muss zuerst seine Position verteidigen, bevor über den Vorschlag geredet wird. (Für eine systematische Einordnung der publizistischen Methode, die hier zum Tragen kommt, sei auf die Analyse „Ist Heiko Pohlmann ein Rechtspopulist?" auf diesem Blog verwiesen — Teil 2, Akt 4 beschreibt genau diese Umlenkung von ökonomischen Machtfragen auf Positionsstreit.)

Alferink legte nach; die Osnabrücker Rundschau titelte „Alferink zum Galeria-Gebäude: ‚Chance vertan!'" und warf Katharina Pötter „taktisches Spiel und Geheimniskrämerei" vor. Eine Reaktion Pötters oder der CDU-Fraktion ließ sich nicht finden.

Und was die Verwaltung im Wahljahr vorlegte. Am 19. Mai 2026 nahm der Rat das „Innenstadtprogramm Osnabrück 2026" zur Kenntnis (VO/2026/5359): 63 Maßnahmen bis 2032, geordnet in acht Handlungsfelder — „Grüne und blaue Mitte", „Marktplatz Innenstadt", „Innenstadt in Bewegung", „Innenstadt vernetzt – Das Betriebssystem unserer Innenstadt", „Kreative und lernende Mitte", „Zuhause im Zentrum", „Wohlfühlen im Zentrum", „Innenstadt als Gastgeberin". Neu eingerichtet wurde ein Lenkungskreis Innenstadt, der halbjährlich tagt.

Leerstand ist kein Handlungsfeld. Eigentum ist kein Handlungsfeld. Das Programm steuert, was die Stadt selbst tut, und hält für das, was ihr nicht gehört, keine Kategorie bereit. Eine beiläufige Bemerkung in der Rückschau auf das Vorgängerprogramm beschreibt das Verhältnis genauer als jedes Handlungsfeld: Es sei 2022 „nicht vorherzusehen" gewesen, „dass die Fassade von Galeria Kaufhof von der Stadtverwaltung gesichert werden musste". Die Stadt sichert die Fassade. Der Wertzuwachs des Grundstücks gehört jemand anderem.

Der Termin

Der Hauptbaubeginn am Neumarkt liegt im vierten Quartal 2026 — nach dem Wahltag. Eine amtliche Begründung dafür ließ sich nicht finden. Ein Beleg, dass eine Partei oder ein Kandidat diesen Punkt im Wahlkampf aufgegriffen hätte, ebenfalls nicht.

Zum Vergleich der Wahlkampf 2016: Damals war die Schlussabstimmung über den Neumarkt auf den 30. August gelegt worden — zwölf Tage vor der Wahl, als Kampfthema. Zehn Jahre später beginnt der Bau sieben Wochen danach, und niemand fragt warum.

Das ist der Unterschied zwischen einer Stadt, die um ihre Mitte streitet, und einer, die es aufgegeben hat, das zu erwarten.

Fazit: Die Rhetorik der Entwicklung und die Praxis des Nichtzugreifens

Der Stillstand am Osnabrücker Neumarkt ist kein Versagen einer einzelnen Gruppe und auch nicht die Folge eines besonders ungünstigen Marktes. Er ist das Ergebnis eines konsistenten Verwaltungs- und Politikmusters, das auf mehreren Ebenen gleichzeitig arbeitet.

Auf der Ebene der Instrumente hat die Stadt sechs Hebel nicht gezogen. Bei zwei davon ist das Bundesrecht so konstruiert, dass es den Eingreifenden bestraft — das ist nicht Osnabrück anzulasten. Bei vier davon war es eine kommunale Entscheidung: die Innenstadt nicht als Sanierungsgebiet festzulegen, kein Leerstandskataster zu führen, ein Baugebot nicht einmal anzudrohen, bei drei Verkaufsgelegenheiten nicht mitzubieten.

Auf der Ebene der Verträge liegt der härteste Einzelbefund: Bei dem einen Grundstück, bei dem die Stadt als Verkäuferin über ein durchsetzbares Rücktrittsrecht verfügte, hat sie es nicht ausgeübt und die Nichtausübung nicht begründet. Auf Nachfrage erklärte sie den Vorgang für privatrechtlich und damit der Öffentlichkeit entzogen. Dasselbe Reaktionsmuster — Aussitzen statt Antworten — ist an einem völlig anderen Gegenstand dokumentiert und endete dort in einer Untätigkeitsklage.

Auf der Ebene des Rechts hat die Stadt dreimal verloren: 2015 die Vorkaufssatzung, 2018 das Eilverfahren, 2019 die Teileinziehung. In allen drei Fällen lagen die entscheidenden Einwände vorher auf dem Tisch. Rechtsunsicherheit ist für den Handel teurer als eine längere Vorbereitung.

Auf der Ebene des Diskurses ist die Eigentumsfrage nie zur Entscheidung gestellt worden. Verkehrsführung, Betonqualität, Buslinien, Kameras und Verbotszonen wurden jahrelang verhandelt; Baugebot, Vorkaufsrecht und Ankauf tauchen in den amtlichen Antworten nicht einmal als verworfene Optionen auf. Eine politische Entscheidung erscheint als Beschreibung einer Lage. Das ist der Mechanismus, um den es geht, und er heißt Sachzwangrhetorik.

Auf der sozialen Ebene trägt die Folgen nicht, wer über Standortqualität diskutiert. Die Innenstadt ist laut Sozialmonitoring 2024 in Teilen ein einkommensschwaches Wohnquartier, in dem sich die Lage verschlechtert. Für die Menschen dort ist der Platz nicht ein verzögertes Investitionsvorhaben, sondern Wohnumfeld — und die politische Antwort darauf war Ordnungsrecht, nicht Stadtentwicklung. Zwischen 2021 und 2025 ist der Leerstand am Neumarkt von 27 auf 29 Prozent gestiegen; das Zehn-Punkte-Programm von 2024 hat daran nichts geändert.

Und schließlich ist der Vergleich innerhalb derselben Straße der unbequemste Teil dieser Analyse. Wo ein Eigentümer 2020 abriss und ohne Bindung an ein städtisches Gesamtkonzept neu baute, öffneten im November 2025 zwei Häuser. Wo alles am Gesamtkonzept hing, steht 2026 ein bemalter Bauzaun. Das ist kein Plädoyer für den Markt — der an derselben Straße Hotelbetten und möblierte Apartments auf Zeit hervorgebracht hat, keine Wohnungen für Osnabrückerinnen und Osnabrücker. Es ist ein Befund über eine Planungspraxis, die alles an ein Großprojekt bindet und nichts vorhält, wenn das Großprojekt kippt.

Zwanzig Jahre nach den ersten Center-Planungen lautet die Frage nicht mehr, ob der Neumarkt entwickelt wird. Er wird — von 2026 bis 2029, für 27,7 Millionen Euro, nach der Wahl. Die Frage lautet, wem die Flächen ringsum dann gehören und ob die Stadt beim nächsten Mal mehr in der Hand hat als „gemeinsam mit dem Bauherrn nach Lösungen suchen". Für die 320 Wohnungen ist sie beantwortet: Die Stadt hielt den stärksten Hebel, den das Baugesetzbuch ihr gibt, und benutzte ihn, um die eigene Quote zu senken.

Was also tun?

Analyse, die nichts verlangt, bleibt Beschreibung. Acht Forderungen, jede davon in einer deutschen Kommune bereits umgesetzt:

1. Die Innenstadt wird Sanierungsgebiet. Förmliche Festlegung für Neumarkt, Johannisstraße und Umfeld. Damit greifen gesetzliches Vorkaufsrecht und Genehmigungsvorbehalte nach §§ 144/145 BauGB. Das ist der eine Schritt, den Osnabrück allein gehen kann und nie gegangen ist.

2. Ein öffentliches Leerstandskataster. Flächen, Adressen, Leerstandsdauer, Ansprechbarkeit. Seit 2022 angekündigt, nicht vorhanden. Kostet eine Personalstelle.

3. Offenlegung aller Grundstücksverträge der Stadt am Neumarkt — Fristen, Rücktrittsrechte, Vertragsstrafen und was davon geltend gemacht wurde. „Privatrechtlich" ist keine Begründung, wenn der Verkäufer die Stadt ist.

4. Konzeptvergabe statt Höchstpreis bei jedem künftigen Verkauf städtischer Flächen, mit Bauverpflichtung, Frist, Vertragsstrafe und Rückfallklausel — und mit der politischen Vorab-Zusage, sie anzuwenden.

5. Ein Ankaufsbudget und eine handlungsfähige städtische Gesellschaft. Bremen 37 Millionen, Hanau 25. Osnabrück braucht keine Summe dieser Höhe, aber einen Beschluss, dass öffentlicher Erwerb überhaupt ein Mittel ist — bevor das nächste Haus zum dritten Mal den Eigentümer wechselt.

6. Mietpreis- und Belegungsbindungen in den Johannishöfen — nachverhandeln, solange es geht. 320 Wohnungen auf einem Grundstück, das zwölf Jahre öffentliche Planung verbraucht hat. Gebunden ist davon nach dem Durchführungsvertrag vom 1. Juli 2025 allein gefördertes studentisches Wohnen im Umfang von rund 17,5 Prozent der Wohnfläche. Für die übrigen gut achtzig Prozent gibt es keine Bindung. Wer seine eigene Quote erst von 25 auf 20 Prozent senkt und sie dann auf eine einzige Wohnform verengt, muss erklären, wofür die zwölf Jahre öffentliche Planung gut waren.

7. Ein Mietzuschussprogramm nach Lüneburger, nicht nach Meller Modell — also mit verpflichtendem Mietnachlass der Eigentümerseite, nicht als Subvention der Bestandsmiete.

8. Die Anfrage, die alles klärt: Wie viele Grundsteuererlasse nach § 33 GrStG hat die Stadt in den letzten Jahren gewährt, und in welcher Höhe? Aggregiert, ohne Verletzung des Steuergeheimnisses, beantwortbar nach dem Niedersächsischen Informationszugangsgesetz. Sollte die Antwort ausbleiben — siehe Teil 4.4.

Was fehlt, ist nicht das Recht. Es ist die Bereitschaft, die Eigentumsfrage als politische Frage zu behandeln, über die man entscheiden kann.

Anhang A: Was oft falsch erzählt wird

Anhang B: Objektbezogene Recherche-Lücken

Die fünf Fragen, die eine Antwort verlangen

1. Warum wurde nach dem 31. Juli 2017 nicht vom Rücktrittsrecht bei Baulos 2 Gebrauch gemacht? Wer entschied das, in welchem Gremium, mit welcher Begründung? (Ratsinformationssystem; Fachbereich Immobilienmanagement; IZG-Anfrage.)
2. Ist für die Johannishöfe eine Baugenehmigung erteilt? Der Investor knüpft den Start daran; eine Meldung darüber existiert nicht.
3. Wurde je geprüft, die Innenstadt als Sanierungsgebiet festzulegen? Im Ratsinformationssystem findet sich dazu keine Vorlage. Offen bleibt, ob die Prüfung verwaltungsintern stattfand und ohne Vorlage endete. (IZG-Anfrage an den Fachbereich Städtebau.)
4. Wie viele Grundsteuererlassanträge nach § 33 GrStG gingen ein, wie viele wurden bewilligt, in welcher Höhe?
5. Welche Frist enthält die Durchführungsverpflichtung im Durchführungsvertrag zum B-Plan 651? Die dem Ratsinformationssystem beigefügte Vertragsfassung ist geschwärzt. Ohne diese Frist ist nicht überprüfbar, ob der Vorhabenträger im Verzug ist. (IZG-Anfrage; Akteneinsicht; Fachbereich Städtebau.)

Zu Eigentum und Verträgen

• Wortlaut des Kaufvertrags zu Baulos 2.
• Aktuelle Eigentümerlage Neumarkt 3 (jüngster Beleg: Juli 2022).
• Ist die ROSCO Gruppe noch an den Johannishöfen beteiligt?
• Gibt es eine Vergaberichtlinie für städtische Gewerbegrundstücke mit Konzeptkriterien und Vertragsstrafen? Belegt ist nur eine für Wohnbaugrundstücke (Stand 25.4.2023), Volltext nicht abrufbar.
• SPD-Fraktion, 22. November 2021: „Enttäuschung über geplatzten Ankauf" — welches Objekt? Falls das Galeria-Gebäude, wäre Alferinks Forderung 2026 ein zweiter Anlauf.

Zu Genehmigungen und Verfahren

• Rechtskraft des B-Plans 651. Belegt sind der Einleitungsbeschluss (VO/2021/6953, 21.06.2021), der Sachstandsbericht (VO/2022/0657, ASU 12.05.2022), das Fassadenkonzept (VO/2024/3323) und der Durchführungsvertrag (VO/2025/4334, Rat 01.07.2025). Offen: Satzungsbeschluss und Inkrafttreten.
• Volltextrecherche im Ratsinformationssystem nach „Baugebot", „Modernisierungsgebot", „Erhaltungssatzung" und „Vorkaufsrechtssatzung" — zur Absicherung der negativen Befunde in Teil III.
• Niederschrift zum Tagesordnungspunkt „Neumarkt Baulos 2 — Sachstand" (Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt, 17.06.2021, TOP 7.13.4).
• VO/2024/3584-01 „Innerstädtische Gebäude im Eigentum der Stadt Osnabrück" (01.10.2024) und VO/2026/5176-01 „Weiterentwicklung und Zukunft der Osnabrücker Innenstadt" (10.02.2026) auswerten.
• Exaktes Datum der Verwaltungsantwort VO/2022/0577-01: In der Sekundärberichterstattung erscheint der 23. März 2022, im Ratsinformationssystem ist die Vorlage zum 28. März 2022 freigegeben.
• Aktenzeichen und Ausgang des Normenkontrollverfahrens gegen den B-Plan 600 (drei Grundeigentümer, darunter L+T).
• Aktenzeichen der VG-Eilentscheidung vom 11. Februar 2016 (Verfahren Bernd Klute).
• Beschlussgremium und -datum des Zehn-Punkte-Programms 2024.
• Offen und bewusst offen gelassen: Name der Kanzlei, die das Rechtsgutachten zur Neumarktsperrung erstellt hat, sowie Art und Zeitraum etwaiger Mandate für den Center-Investor. Die Behauptung stammt aus einem HASEPOST-Kommentar vom 28.06.2023 und ließ sich nicht verifizieren; sie steht in Teil 1.2 ausdrücklich als unbelegt. Ungeklärt ist auch, auf welches Gutachten sich der Kommentar bezieht — naheliegender Anknüpfungspunkt ist das 2016 von der CDU-Fraktion vorgelegte Gutachten von Prof. Dr. Thorsten Koch, ein späteres ist nicht auszuschließen. Wer daraus mehr machen will als eine offene Frage, muss die Beteiligten vorher anhören.

Zu den Gebäuden

• Kachelhaus: Adresse, Baujahr, Architekt, Nutzung, Leerstandsbeginn. (Stadtarchiv, Museum Industriekultur.)
• Leerstandsbeginn des Wöhrl-/Ypso-Kaufhauses: 2002 oder 2009?
• Ist der Zauberwürfel inzwischen eröffnet? Letzter belegter Stand: 5. Mai 2026.
• Hat der Umbau des Galeria-Gebäudes begonnen? Ist die Universität wieder Mietinteressentin?
• Gibt es Leerstand im Hasehaus? Nur durch Ortsbegehung oder Eigentümerauskunft zu klären.
• Ungeklärter Widerspruch: Eine Mitteilung der LIST-Gruppe vom 9. April 2026 enthält die Angabe, es seien „bereits zwei Gebäude abgerissen" worden; die HASEPOST meldete am 14. Juli 2026, es werde weiterhin nicht gebaut. Angesichts der Ähnlichkeit der Firmennamen LIST und Lindhorst ist eine Verwechslung in der Sekundärquelle nicht auszuschließen.

Zu Zahlen und Programmen

• Straßengenaue Bodenrichtwerte für Neumarkt, Johannisstraße und Große Straße seit 2010. Die Daten existieren beim Gutachterausschuss, sind aber nicht öffentlich aufbereitet — die frei zugänglichen Grundstücksmarktberichte enthalten keine Tabellen zu innerstädtischen Geschäftslagen. Über den Teilmarkt, um den es politisch geht, gibt es keine öffentliche Marktbeobachtung.
• Handelszentralität Münster: minus 5 oder minus 8?
• Wird die Quartierskoordination über Oktober 2026 hinaus verlängert?
• Existiert inzwischen das 2022 angekündigte Leerstandskataster?

Zum Wahlkampf 2026

• Die substanziellen Kandidatenaussagen liegen als Audio vor: Radio Osnabrück (17. August), DGB-Faktencheck und Angelaschule (beide 25. August).
• Alferinks Instagram-Originalpost vom 20./21. April 2026.
• Der Artikel „Alferink zum Galeria-Gebäude: ‚Chance vertan!'" der Osnabrücker Rundschau war nicht abrufbar.
• Wahlprogramme 2026 von Linke, FDP, UWG, Volt; Volltext des CDU-Programms.
• Amtliches Endergebnis der Ratswahl vom 13.09.2026 mit Stimmenanteilen; die hier genannte Sitzverteilung ist vorläufig (Losentscheid stand aus).
• Prozentwert von Volker Bajus in der Stichwahl vom 27.09.2026 sowie die Wahlbeteiligung des zweiten Wahlgangs.
• Wortprotokolle zu VO/2026/5237 (ASU 12.03.2026, Rat 21.04.2026) — im Ratsinformationssystem verlinkt, hier wurden die Protokollauszüge ausgewertet.
• Das von der Gruppe FDP/UWG angeführte Versprechen zur Bierstraße (Verwaltungsflächen zugunsten von Wohnraum aufgeben): Fundstelle, Wortlaut und Datum sichern.
• Anträge der Fraktion DIE LINKE. zum Neumarkt nach Februar 2021. Belegt sind VO/2019/3744 und VO/2021/6460-01; ob danach weitere folgten, ist nicht abschließend geprüft.
• Wahlprogramme 2016; Koalitionspapier Grüne/Volt/SPD vom 27. Oktober 2021; Pötters Halbzeitbilanz.

Verwendete Quellen für die Analyse

Gerichtsentscheidungen

• OVG Lüneburg, Urteil vom 09.06.2015, Az. 1 KN 69/14 (Vorkaufsrechtssatzung unwirksam)
• OVG Lüneburg, Beschlüsse vom 24.01.2018, Az. 7 ME 110/17 und 7 ME 111/17 (Teileinziehung vorläufig gestoppt)
• VG Osnabrück, Urteile vom 13.11.2019, Az. 6 A 243/17, 6 A 258/17, 6 A 263/17 (Teileinziehung aufgehoben)
• VG Osnabrück, Beschluss vom 04.09.2019, Az. 2 B 16/19; OVG Lüneburg, Beschluss vom 22.11.2019, Az. 1 ME 117/19 (Nachbarklagen „Zauberwürfel")
• OVG Lüneburg, Urteil vom 24./25.07.2006, Az. 12 LB 116/06 (Einziehung Neumarktpassage; OPG als Betreiberin)
• BFH, Urteil vom 24.10.2007, II R 5/05 (Grundsteuererlass bei strukturellem Leerstand)
• BFH, Urteil vom 11.12.2012, IX R 15/12 (Werbungskosten bei Leerstand)

Ratsinformationssystem der Stadt Osnabrück (ALLRIS, osnabrueck.sitzung-online.de)

• VO/2018/2216 Leerstands- und Baulückenmanagement für Osnabrück / SPD-Fraktion (15.05.2018)
• VO/2018/2957 Leerstand- und Baulückenmanagement für Osnabrück, Verwaltungsbericht (ASU 18.10.2018)
• VO/2019/3744 Umsetzung des Zweckentfremdungsverbots in der Stadt Osnabrück, Antrag der Fraktion DIE LINKE. (26.04.2019)
• VO/2021/0059-02 Unsere Innenstadt – attraktiv und zukunftssicher, Änderungsantrag FDP-Fraktion/UWG (16.11.2021) — einzige Vorlage mit dem Wort „Leerstandskataster"
• VO/2021/6953 Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt, Einleitungsbeschluss (21.06.2021)
• VO/2022/0539 und 0539-01 Johannishöfe, Antrag Gruppe FDP/UWG und Änderungsantrag Grüne/SPD/Volt (Ratsbeschluss 15.03.2022)
• VO/2022/0577 und 0577-01 Leerstandsmanagement in Osnabrück, Anfrage und Antwort der Verwaltung (März 2022)
• VO/2022/0657 Bebauungsplan Nr. 651, Sachstand zum weiteren Vorgehen BV Johannishöfe (ASU 12.05.2022)
• VO/2024/3323 Bebauungsplan Nr. 651, Fassadenkonzept (15.10.2024)
• VO/2024/3584 und 3584-01 Innerstädtische Gebäude im Eigentum der Stadt Osnabrück, Anfrage SPD-Fraktion und Antwort (2024)
• VO/2025/4334 Durchführungsvertrag zum Bebauungsplan Nr. 651 (Rat 01.07.2025, ungeändert beschlossen)
• VO/2025/4525 und 4525-01 Leerstand in der Innenstadt, Anfrage Gruppe FDP/UWG und Antwort der Verwaltung (Rat 01.07.2025)
• VO/2025/4847 Neumarkt – Planungs- und Baukostenfreigabe zur Umgestaltung des Neumarktes (18.11.2025)
• VO/2026/5237 Erleichterung der Umwidmung von gewerblichem Leerstand zu Wohnraum, Antrag Gruppe FDP/UWG (ASU 12.03.2026 abgelehnt, Rat 21.04.2026 abgelehnt)
• VO/2026/5359 Innenstadtprogramm Osnabrück 2026 (ASU 07.05.2026, Rat 19.05.2026, zur Kenntnis genommen)
• Protokollauszüge zu VO/2026/5237: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt (46) vom 12.03.2026, TOP Ö 3.1, und Rat der Stadt Osnabrück (39) vom 21.04.2026, TOP Ö 11.1 — einschließlich Beratungsverlauf und Abstimmungsergebnis

Ratsanträge, Anfragen und Verwaltungsantworten (über die Seiten der Ratsfraktionen)

• Grüne, Anfrage „Baugebote – Wie kann aus bestehendem Baurecht echter Wohnraum entstehen?", Verwaltungsantwort 30.04.2019
• Grüne/SPD/Volt, Anfrage „Leerstandsmanagement in Osnabrück", 08.03.2022, Verwaltungsantwort 23.03.2022
• Grüne/SPD/Volt, Antrag „Bauland-Aktivierung und Eindämmung der Boden-Spekulation – Prüfung der Möglichkeiten einer Grundsteuer C", 28.06.2022, beschlossen 05.07.2022
• FDP/UWG, Antrag „Johannishöfe", 15.03.2022, mit Änderungsantrag Grüne/SPD/Volt
• FDP/UWG, Forderungen vom 04.03.2024, 12.01.2025 und 26.07.2025
• Grüne/SPD/Volt zum Galeria-Gebäude, 27.02.2024
• CDU-Ratsfraktion, Pressemitteilung „Millionenschaden von Osnabrück abgewendet", 09.11.2020
• Ratsbeschlüsse 13.03.2012, 29.07.2014, 05.04.2016, 30.05.2017, 05.11.2019, 18.12.2019, 27.09.2022, 27.06.2023, 01.07.2025, 03.12.2024

Amtliche Quellen und Programme

• Pressemitteilungen der Stadt Osnabrück über presse-service.de
• Sozialmonitoring Osnabrück 2024 (Osnabrücker Beiträge zur Stadtforschung; Primärquelle ausgewertet, Status Stichtag 31.12.2023, Dynamik gegen 31.12.2020)
• Amtliche und vorläufige Ergebnisse der Kommunal- und Oberbürgermeisterwahl vom 13.09.2026 und der Stichwahl vom 27.09.2026
• Difu/BBSR, „Praxis-Check Baugebote" (ExWoSt-Forschungsfeld 2020–2021, Arbeitshilfe 2022/23)
• Wissenschaftlicher Dienst des Bundestages, WD 4 – 3000 – 128/18 (13.09.2018)
• Förderrichtlinie zur Reduzierung des Gewerbeleerstandes, Stadt Melle, in Kraft 27.03.2025
• Förderrichtlinie zur Reduzierung des Gewerbeleerstandes, Hansestadt Lüneburg, 22.07.2021–31.12.2023
• NBank, Programm „Gemeinwesenarbeit und Quartiersmanagement – Gute Nachbarschaft"
• NRW-Modellvorhaben Problemimmobilien, Bilanz Stand 15.09.2022

Markt- und Branchendaten

• IHK Osnabrück – Emsland – Grafschaft Bentheim, Handelsmonitor 2021, 2023 und 2025 (Kennzahlenanalyse und Quartierscheck); IHK-Magazin 04/2024 „Zwanzig Jahre Stillstand"
• Grundstücksmarktdaten der niedersächsischen Gutachterausschüsse
• vdp-Immobilienpreisindex, Q4 2023
• PwC, „Transformation der Innenstädte" (Oktober 2024)

Lokal- und Fachberichterstattung

• HASEPOST (Berichterstattung und — als solche gekennzeichnet — Kommentare)
• Osnabrücker Rundschau, OSKURIER, osna.live, Radio Osnabrück, OS-Radio
• taz, Immobilien Zeitung, immobilienmanager, Thomas Daily, moderneREGIONAL, Textilwirtschaft, FashionNetwork
• Projektseiten von Lindhorst Gruppe, HOFF Projektentwicklung, SKAI Architekten
• Wahlprogramme und Kandidatenseiten der Osnabrücker Parteien