Roter Teppich im Lokviertel, rote Karte für die WiO: Osnabrücks fatales Prioritätenproblem (Kurzversion)
Während die städtische WiO künstlich kaputtgerechnet wird, fließen 50 Millionen Euro in ein privates Investorenviertel. Eine datenbasierte Spurensuche im Osnabrücker Wohnungsbau-Versagen.
Die Mieten steigen, bezahlbarer Wohnraum wird immer knapper. Einer wachsenden Stadt mit hohem Bedarf steht ein drastisch einbrechender Neubau gegenüber. Doch anstatt konsequent in die eigene städtische Wohnungsgesellschaft zu investieren, fließen zweistellige Millionenbeträge an Steuergeldern in die Infrastruktur eines privaten Investorenviertels. Wer profitiert hier auf wessen Kosten?
Die statistischen Daten belegen den Ernst der Lage: Osnabrück verzeichnet bei der Kinderarmut einen alarmierenden Wert. 19,2 Prozent der Kinder unter 15 Jahren leben in Haushalten, die auf Bürgergeld angewiesen sind. Rechnet man weitere Einkommensgruppen mit ein, hätten laut Gutachten derzeit rund 45 Prozent der Osnabrücker Haushalte rein rechnerisch einen Anspruch auf eine günstige Sozialwohnung.
Doch wer eine sucht, steht vor einem fast leeren Markt. Von den über 92.000 Wohnungen im Osnabrücker Stadtgebiet unterliegen aktuell nur noch rund 720 bis 750 Einheiten einer sozialen Mietpreisbindung. Das entspricht einer verschwindend geringen Quote von mageren 0,8 Prozent.
Gleichzeitig wächst die Stadt und bräuchte bis zum Jahr 2040 eigentlich 8.000 neue Wohnungen. Die Realität des Jahres 2024 zeigt jedoch ein anderes Bild: Lediglich 251 neue Wohnungen wurden stadtweit fertiggestellt. Die Gründe dafür sind offensichtlich: Bauen ist so teuer geworden, dass Branchenexperten offen vorrechnen, ein Neubau lohne sich auf dem freien Markt erst ab einer Kaltmiete von 18 Euro pro Quadratmeter. Ein Preis, den breite Schichten der Bevölkerung schlichtweg nicht mehr zahlen können.
Der blockierte Bürgerwille und das "Wirtschaftlichkeitsgebot"
Um genau diesem Marktversagen entgegenzuwirken, zogen die Osnabrücker im Jahr 2019 die Notbremse: Sie stimmten per Bürgerentscheid mit einer überwältigenden Mehrheit von 76,4 Prozent für die Gründung der städtischen Wohnungsgesellschaft „WiO“. Der Auftrag: Die Stadt muss dauerhaft selbst bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten schaffen.
Fünf Jahre später wird die WiO von der Lokalpolitik jedoch systematisch an der kurzen Leine gehalten. Die Stadt zwingt die Gesellschaft dazu, Sozialwohnungen für gedeckelte 6,10 Euro Kaltmiete anzubieten, verweigert ihr aber die dauerhafte finanzielle Grundausstattung. Stattdessen pocht der Stadtrat auf ein absurdes „Wirtschaftlichkeitsgebot“.
Die Folge ist ein Stillstand mit Ansage: Selbst wenn die WiO die maximalen, zinsgünstigen Fördermittel des Landes (NBank) abruft, lässt sich die enorme Lücke zwischen 18 Euro Baukosten und 6,10 Euro Miete nicht schließen, wenn das unabdingbare städtische Eigenkapital fehlt. Anstatt diese Lücke als elementare Aufgabe der staatlichen Daseinsvorsorge zu füllen, bezeichnete Oberbürgermeisterin Katharina Pötter (CDU) das Wohnen in Interviews öffentlich als „letztlich Privatsache“. Und auch SPD und Grüne, die diesen Kurs zwar oft kritisieren, tragen die restriktiven Haushaltsentscheidungen für die WiO im Stadtrat faktisch mit.
Zweierlei Maß bei der Verteilung von 50 Millionen Euro
Wenn es um die Ausstattung der eigenen Wohnungsgesellschaft geht, wird reflexartig auf die angespannte Haushaltslage verwiesen. Diese Zurückhaltung endet jedoch auffällig bei den Projekten privater Investoren.
Das zeigt das geplante „Lokviertel“ der privaten Coppenrath-Stiftung am alten Güterbahnhof. Demokratietheoretisch offenbart sich hier eine fatale Schieflage: Anders als die städtische WiO, die durch das Votum von 76,4 Prozent der Wählerinnen und Wähler einen unmissverständlichen Auftrag der Stadtgesellschaft erhalten hat, besitzt das private Lokviertel keinerlei direkte demokratische Legitimation.
Dennoch fließen genau dorthin die öffentlichen Mittel. Damit das Areal überhaupt baureif und für Investoren attraktiv wird, übernimmt die Stadt Osnabrück die äußere Erschließung und investiert rund 50 Millionen Euro in Straßen und Brücken. Rund 25 Millionen Euro davon fließen allein in den „Durchstich Frankenstraße“: Weil das Grundwasser dort zu hoch steht, muss für die Zufahrt der Investoren ein gewaltiges, wasserdichtes Trogbauwerk errichtet werden.
Wohnungswirtschaftlich betrachtet ist dies eine fatale Fehlallokation: Die Stadt Osnabrück übernimmt hier die komplette Sozialisierung des Baugrundrisikos. Die enormen Bodenwertsteigerungen und Planungsgewinne, die durch diese steuerfinanzierte Infrastruktur überhaupt erst entstehen, fließen als Rendite jedoch fast vollständig an die privaten Investoren ab. Im Gegenzug verlangt die Stadtpolitik im Lokviertel lediglich eine minimale Sozialquote von 10 Prozent (ca. 190 Wohnungen, die nach Ablauf der 30- bis 35-jährigen Förderfrist ohnehin aus der Sozialbindung fallen und dauerhaft privaten Investoren gehören).
Hätte man diese 50 Millionen Euro stattdessen in die städtische WiO gesteckt, hätten – flankiert durch Förderkredite – hochgerechnet über 400 echte Sozialwohnungen gebaut werden können. Diese würden zudem dauerhaft zu 100 Prozent der Stadt gehören.
Die 40.000-Euro-Hürde und die Gefahr für den Schinkel
Dass auch die im Lokviertel geschaffenen Angebote am dringendsten Bedarf vorbeigehen, verdeutlicht das angebliche Herzstück des Viertels: die Genossenschaft „Weiche eG“. Sie wird in der Öffentlichkeit als Vorzeigeprojekt für soziale Durchmischung beworben.
Die Zugangsbedingungen sprechen jedoch eine andere Sprache. Der Preis für die zwingend notwendigen Genossenschaftsanteile beläuft sich auf 750 Euro pro Quadratmeter. Wer in eine kleine, 53 Quadratmeter große Wohnung einziehen möchte, muss vorab fast 40.000 Euro Eigenkapital aufbringen. Da die Stadtverwaltung keine begleitenden Hilfen (wie etwa einen kommunalen Fonds) anbietet, um diese Eintrittshürde zu überwinden, stellt das für Geringverdiener oder Bürgergeld-Empfänger einen faktischen Ausschluss dar. Aus dem sozialen Vorzeigeprojekt wird in der Realität ein Wohnmodell für die kapitalstarke Mittelschicht.
Besonders bitter ist dieser Umstand mit Blick auf die direkte Nachbarschaft. Das Lokviertel grenzt unmittelbar an den Stadtteil Schinkel. Das städtische Sozialmonitoring weist für den Schinkel eine extrem hohe Konzentration von Armut aus – in der Spitze leben dort bis zu 44,1 Prozent der Kinder in Armut. Statt das Umfeld durch massenhaft wirklich günstige Sozialwohnungen zu entlasten, wird nun ein elitäres Viertel hochgezogen. Das birgt die große Gefahr der Gentrifizierung (Aufwertungsdruck): Der neue Luxus strahlt auf die angrenzenden Viertel aus und treibt die Mieten im Schinkel, wo selbst die günstigsten Wohnungen laut Miet-Atlas inzwischen oft über 8 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter kosten, weiter in die Höhe. Die Ärmsten werden so weiter verdrängt.
Der Blick nach Münster – Ein Modell, das (etwas besser) funktioniert
Dass eine Kommune dem Druck des Marktes nicht weichen muss, beweist die Nachbarstadt Münster. Während der Bestand an Sozialwohnungen in Osnabrück auf rund 750 Einheiten kollabiert ist, verfügt Münster über einen geförderten Bestand von über 9.000 Wohnungen.
Möglich macht dies das Modell der „Sozialgerechten Bodennutzung“ (SoBoMü). Münster hat das Bitten bei Investoren durch harte Vorgaben ersetzt:
- Verbindliche Quoten: Private Bauherren müssen bei Neubauprojekten mindestens 30 Prozent echten Sozialwohnungsbau realisieren. Baut die Stadt selbst, liegt die Quote sogar bei 60 Prozent.
- Bodenwertabschöpfung: Wer in Münster auf der grünen Wiese bauen will, muss 50 Prozent der Fläche zu einem festgelegten Preis an die Stadt abtreten. Die Stadt behält so die Kontrolle gegen Bodenspekulanten.
- Konzept vor Preis: Städtische Grundstücke werden nicht an das höchste finanzielle Gebot vergeben, sondern an das beste soziale Konzept mit den niedrigsten Startmieten.
Entgegen der in Osnabrück oft geäußerten Sorge, strenge Auflagen würden Investoren vertreiben, wird in Münster nach wie vor massiv gebaut.
Fazit
Der eklatante Mangel an bezahlbarem Wohnraum in Osnabrück ist weder ein unvorhersehbares Naturereignis noch schlichtes Marktversagen. Er ist das direkte Resultat bewusster politischer Entscheidungen. Wer bereit ist, zweistellige Millionenbeträge und unkalkulierbare Risiken für die Infrastruktur privater Investorenviertel zu übernehmen, aber gleichzeitig der eigenen, demokratisch gewollten Wohnungsbaugesellschaft das Fundament zum Bauen entzieht, der hat kein Geldproblem – er hat ein Prioritätenproblem.
Am Ende sichern sich hier private Investoren steuersubventionierte Millionenrenditen auf dem Rücken der Allgemeinheit – denn während der Steuerzahler das finanzielle Risiko trägt, zahlen die Osnabrücker Mieter mit immer knapperem Wohnraum die eigentliche Zeche.
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